강남 재건축 시장 냉랭, 재건축 사업단지 가격 약세
추위 한풀 꺾였지만 수요급증 없이 전세시장 안정적
서울시가 소형주택 50% 확대 권고안에서 한발 물러선 모습을 보이긴 했지만 재건축시장은 냉랭했다. 재건축 사업성과 관련된 불확실성이 가시지 않은 채 서울 주요 재건축 단지들에서는 불안감이 포착되고 거래는 관망세를 이어갔다. 논란의 중심에 있는 강남 개포지구를 비롯해 사업초기 단계의 재건축 단지나 한강변에 위치한 노후 단지들도 전반적으로 약세를 보였다. 재건축 초기 단계인 송파 신천동 진주, 서초 잠원 한신2차 가격이 소폭 내렸고 압구정동 구현대1,2차 단지의 가격도 하향 조정됐다.
부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 재건축 시장은 한 주간 0.1% 떨어져 지난 12.7대책 이후 10주 연속 하락세가 이어지고 있다. 구별로는 ▼강남(-0.11%) ▼강동(-0.02%) ▼서초(-0.14%) ▼송파(-0.16%) 등 강남4구가 모두 하락했다. 거래 관망 속에서 이 달 서울 재건축 아파트 가격도 0.41% 떨어져 전 달에 비해 하락폭이 커졌다.
재건축 시장의 가격 약세와 함께 2월 4주차 서울 수도권 매매시장은 거래 관망세가 이어지면서 ▼서울(-0.03%) ▼신도시(-0.01%) ▼수도권(-0.01%)이 모두 하락했다.
추위는 한풀 꺾였지만 전세수요 움직임은 크게 늘어나지 않았다. 2월 중순 이후로도 수요 이동이 많지 않아 예년과는 다른 모습이다. 학군수요가 분산됐고 최근 2-3년간 오른 전셋값 부담이 크게 작용한 탓에 지역간 이동이 줄어는 것으로 보인다.
금주 서울은 변동 없이 보합세를 보였고 신도시와 수도권은 주간 0.01% 올라 지난 주와 동일했다. 서울은 강동이 재건축 이주 영향으로 오름세가 계속됐고 도심 주변이나 비교적 전셋값이 저렴한 강북권 일대가 소폭 올랐다. 수도권은 서울 인접지역과 대기업 수요가 꾸준한 경기 남부권을 중심으로 오름세가 이어졌다.
매매, 재건축 중심 가격 하락
서울은 재건축 단지 중심으로 가격 하락이 이어졌다. ▼강남(-0.08%) ▼마포(-0.06%) ▼서초(-0.05%) ▼성북(-0.04%) ▼양천(-0.04%) ▼송파(-0.04%) ▼강동(-0.02%) 등이 하락했다.
소형주택 비율 35% 상향 절충안을 검토하며 대립하고 있는 강남구 개포주공 3단지 가격이 약세를 보였고 압구정 소재 아파트와 한강변 서초 일대 잠원동에 위치한 단지에서 매매가격이 하락했다.
강남구 압구정동 한양7차와 구현대1,2차 등 대형이 2500만원-5000만원 정도 내렸다. 서초는 잠원동 우성을 비롯해 한신2차, 한신5차 등 중대형이 500만원-3500만원 가량 하락했다. 마포는 거래부진이 이어지는 가운데 일부 소형 저가 중심으로 거래되면서 가격이 하향 조정됐다. 공덕동 래미안공덕3차와 5차는 거래부진으로 1000만원 정도 내렸고 성산동 성산시영유원, 성산시영선경 등 소형은 저가 중심으로 실수요 거래가 이뤄지면서 250만원-500만원 가량 하락했다.
신도시에서도 거래부진이 계속됐다. ▼산본(-0.03%) ▼분당(-0.02%) ▼일산(-0.01%) 등이 하락했고 중동은 보합세를 보였다. △평촌(0.01%)은 미미하지만 소폭 올랐다.
군포는 산본동 솔거대림 등 중형이 250만원-750만원 정도 내렸다. 분당은 여전히 중대형이 가격 하락을 주도했다. 서현동 시범우성, 이매동 아름효성, 구미동 무지개LG 등 중대형이 500만원-1000만원 정도 떨어졌다.
수도권은 관망세를 보이면서 가격이 소폭 하락했다. 경기 남부권에서 가격이 내린 곳이 많았다. ▼안양(-0.04%) ▼성남(-0.04%) ▼광명(-0.03%) ▼시흥(-0.03%) ▼수원(-0.02%) ▼구리(-0.02%) 등이 금주 내렸다.
안양은 거래부진으로 중소형도 하향 조정됐다. 비산동 비산힐스테이트를 비롯해 삼성래미안 등이 250만원-750만원 정도 하락했다. 성남 역시 관망세가 이어지면서 신흥동 주공 등 소형이 250만원 가량 떨어졌다. 광명시는 봄수요가 아직 움직이지 않는 가운데 하안동 주공10단지와 3단지 소형이 250만원-500만원 정도 내렸다.
△평택(0.02%) △이천(0.01%) △오산(0.01%) 등이 소폭 오름세를 보였다.
전세, 강북권 소폭 올라
서울은 전세수요 움직임이 크지 늘지 않았다. 강동이 재건축 이주 수요로 인해 오름폭이 상대적으로 컸고 도심 주변이나 가격이 비교적 저렴한 강북권에서 소폭 올랐다. △강동(0.1%) △동대문(0.05%) △노원(0.03%) △성북(0.02%) △성동(0.02%) △구로(0.02%) △도봉(0.01%) 등이 소폭 상승했다.
강동은 고덕시영 재건축 이주 영향으로 오름세가 계속됐다. 길동 라인 및 신동아1,3단지 중소형이 500만원-1000만원 정도 올랐다. 동대문은 도심권 직장인 수요로 소형 중심으로 올랐다. 청량리동 미주, 용두동 래미안허브리츠 등 중소형이 500만원 가량 상승했다.
▼강남(-0.06%) ▼관악(-0.06%) ▼은평(-0.05%) ▼송파(-0.03%) ▼서초(-0.01%) ▼강서(-0.01%) 등이 소폭 내렸는데 상대적인 상승 부담으로 조정되거나 수요가 크게 늘지 않으면서 상대적으로 안정세를 보였다.
신도시는 수요가 많지는 않지만 저가 중심으로 전세매물을 찾는 수요는 꾸준해 소폭의 오름세가 이어졌다. △평촌(0.02%) △산본(0.02%) △일산(0.01%) △분당(0.01%) 지역이 미미하지만 모두 올랐다.
평촌은 일부 신혼부부 수요가 움직이며 소형이 소폭 올랐다. 비산동 은하수한양 및 은하수신성, 평촌동 향촌현대4차 등이 250만원 정도 상승했다. 일산 신도시는 대화동 장성대명4단지 등 중대형이 500만원 정도 상승했다.
수도권은 서울 인접지역과 대기업 수요가 이어지고 있는 경기 남부권을 중심으로 소폭 올랐다. △하남(0.03%) △의왕(0.03%) △인천(0.03%) △용인(0.02%) △고양(0.02%) △수원(0.02%) △광명(0.02%) 등이 올랐다.
하남시는 내부에서 이동하는 수요와 강동 재건축 이주수요가 유입되면서 하남벽산블루밍 등 중형이 250만원 정도 올랐다. 의왕은 새아파트 수요가 움직이며 입주2년차인 내손동 포일자이 중대형이 150만원 가량 상승했다. 인천 역시 새아파트 수요로 남동구 간석동 래미안자이, 연수구 송도동 송도the#하버뷰 등 중대형 면적이 1000만원-1500만원 가량 올랐다. 소형 전세물건이 부족하고 가격도 오르면서 저렴한 중대형 전세로 이동하는 수요 움직임이 나타났다.
서울 접근성과 배후수요 영향으로 가격이 올랐던 ▼구리(-0.02%) ▼화성(-0.01%) 지역은 소폭 조정세를 보였다.
전셋값 부담에 수요 이동 적어
신뉴타운 정책 발표, 신반포6차 보류 결정, 소형의무 비율 확대, 뉴타운 조정관 파견 등 재건축, 재개발 시장의 변화와 변수가 이어지면서 서울의 주요 재건축 단지에 이어 초기 사업장과 한강변 소재 아파트에서도 거래가 위축되는 모습이다. 거래 활성화를 위한 강남3구 투기지역 해제와 DTI 규제 완화 등이 논의되고 있으나 금융 규제 완화 외에 시장의 불확실성을 먼저 해소시켜야 할 것으로 보인다. 공방과 대립이 이어지면서 장기화된다면 거래 위축으로 인한 가격 약세가 이어질 전망이다.
급등한 전셋값 부담과 늘어난 전세 재계약 사례 등으로 인해 3월 들어서도 전세를 찾는 움직임은 예년과 같이 크게 늘지는 않을 것으로 보인다. 재건축 이주 등 단기간 수요가 크게 늘어나는 곳이나 새아파트 공급이 최근에 부족했던 곳, 기업체 수요와 신학기, 입사시즌 전세수요가 움직이는 학교 근처와 도심 업무지구 주변에서 수요가 증가하면서 국지적인 오름세가 나타날 것으로 예상된다.
<자료제공: 부동산114>
