분양전환 임대아파트를 아시나요 ?용어도 생소한 분양전환 임대아파트를 아시나요? 물론 아시는 분도 있으실 겁니다. 가끔 신문의 부동산 관련 뉴스에서, 일부 부동산 전문가들 입에서, 아니면 아느 사람 중 임대아파트를 샀다는 소문을 통해서…… 하지만 분양전환 임대아파트에 대하여 대다수 우리 국민들은 모르고 있는 듯하다. 왜냐하면 최근 방송이나 언론, 부동산 전문가들의 주 관심사(최근에는 땅이 난리다)는 큰 돈을 벌게 해주는 종목이나 아이템들이지 서민들이 목말라 하는 스무평짜리 민초들의 집에 대해서는 큰 관심이 없는 듯하다. 특히 분양전환 아파트는 아는 사람만 아느 듯하다. 이러한 분양전환 임대아파트에 대하여 이제는 널리 알릴 필요가 있다. 분양전환 임대아파트는 한마디로 정부가 무주택 서민들이 적은 돈으로 아파트를 손쉽게 장만할 수 있도록 법(임대주택법)으로 보장하는 제도이다. 물론 혹자는 임대아파트 공급자(주택공사나 민간 건설업체)가 사업 수익을 극대화 하는 수단이라고 할 지는 모르지만 필자의 경험상 서민들의 내집 마련 수단으로 최적의 대안일 수 있다고 확신한다. 그러면 분양전환 임대아파트란 무엇인가 ? 원래 임대아파트는 주택공사․ 도시개발공사․ 민간 기업이 소유주가 되어 임차해주는 것이다. 정부에서 고시하는 저렴한 임대보증금과 임대료만 내면 안심하고 살 수 있다. 이러한 임대아파트 중 5년짜리 임대아파트에서 5년 임대기간 만료 후 무주택 임차인이 우선 분양받을 수 있는데 이러한 분양전환 임대아파트 대상 중 민간기업이 건설한 아파트의 경우 최초 입주 후 2년 6개월만 지나면 임대사업자가 임차인과 협의하여 분양도 가능하다.이러한 분양전환아파트는 현재 거주중인 무주택 임차인에게 우선권이 주어진다. 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양을 할 수 있다. 분양전환 아파트의 가장 큰 장점은 가격이 저렴하다는 것이다. 임대주택법에서 분양전환가격은 ‘건설원가와 감정평가금액의 산출평균가액으로 한다’고 규정하고 있어 분양전환 아파트는 인근의 동일평형 아파트에 비해 가격이 약 10-15%이상 더 낮을 수 밖에 없다. 또한 청약통장을 사용하지 않고 분양을 받을 수 있다는 것도 장점이다. 또한 분양전환 임대아파트가 입지한 곳은500가구 이상의 대단지가 많고 택지개발지구에 위치한 단지도 있어 기반시설 등을 잘 갖춘 것도 장점이다. 한편, 최근 임대주택법 시행령이 개정되면서 임대아파트 전용면적을 최고 25.7평(분양면적으로는 30평형대)으로 늘림에 따라 중형 임대아파트의 건설이 가능해졌다. 따라서 앞으로 분양전환을 위한 중형 임대아파트 보급이 활성화 될 것으로 판단된다. 분양전환아파트의 장점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 초기 입주 후 2년6개월만 지나도 분양전환이 가능하다. 과거에는 임대기간(5년)이 끝난 후에만 분양 전환되던 것이 최근 법개정을 통하여 시공업체와 임차인이 합의할 경우 입주 후 2년6개월만 지나면 분양 전환할 수 있게 되었다. 둘째,주변 시세보다 10-15% 정도 싸게 분양받을 수 있다. 분양전환가격은 세세변동에 관계없이 건설원가와 감정평가액의 산술평균으로 결정된다. 가격에 영향을 크게 미치는 것은 표준건축비의 상승률이다. 하지만 표준건축비의 상승률은 그 동안 다른 지표에 비하여 크게 오르지 않았다. 최근 사례를 보면 분양전환가격이 시세보다 10-15%정도 낮은 가격에 형성되었다. 셋째, 국민주택기금의 융자를 승계 받을 수 있다.공공임대주택의 경우 국민주택기금이 지원되어있는데 분양전환시 이를 승계받을 수 있어 목돈 마련의 부담 없이 내 집을 마련할 수 있다. 주의 해야할 점은 승계시 건설업체가 적용받은 이율이 적용되는게 아니기 때문에 분양전환당시의 실세금리와 꼭 비교 후 결정한다. 실세금리보다 높은 경우가 종종 있다. 이를 대환이라고 하는데 이 경우 다른 금융기관의 상품과 비교하여 낮은 금리의 상품을 선택하면 된다. 넷째,청약통장은 살아 있다.청약통장을 이용하여 임대아파트에 입주해도 후에 같은 통장을 이용하여 다른 아파트를 분양 받을 수 있다. 임대아파트를 분양 받아 살다가 더 종자돈을 모아 넓은 평수로 가기 위한 재테크 전략이 될 수도 있다. 다섯째, 세금 부담 없고 임차기간동안 임대료 인상 걱정이 덜하다 임차기간 동안 일반 분양아파트와 달리 종합토지세, 재산세 등 주택보유 관련 각종 세금 부담이 없고 무주택 세대주로서 5년간 임차 후 주택을 취득해 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 된다. 더불어 임차기간 중 법적으로 임대료 인상률이 5% 이내로 제한되어 있어 보증금 및 월세에 대한 부담이 덜하다. 임대아파트 신청자격은 ? 임대아파트의 신청 자격은 청약저축에 가입한 1년 이상의 무주택 가구주를 대상으로 한다. 청약자격은 가구주 본인 및 배우자가 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 한다. 분양 1순위는 청약저축 가입 후 2년이 경과한 사람으로 24회 이상 납입한 사람이고, 2순위는 청약저축 가입 후 6개월이 경과했으며 6회 이상 납입한 사람이다. 만약 동일순위가 경쟁할 때는 무주택기간과 청약저축액 등으로 순위를 구분하게 된다. 또한 아파트가 건설되는 행정구역에 거주하는 사람이 우선이다. 물론 1․2순위에서 미달되면 통장이 없는 무주택 가구주도 신청할 수 있다. 경쟁률이 치열한 서울에서는 청약저축에 가입해야 당첨이 가능하나 지방에서는 청약저축에 가입하지 않아도 가능하다. 임대사업자의 분양전환 절차를 알아야 대응할 수 있다. 임대사업자(공공 및 민간건설업체)는 분양전환시 일정한 법적 절차에 의하여 분양을 하게 된다. 그 절차에 대하여 임차인이 적절히 대응하지 못하면 금전적 손실을 피할 수 없다.왜냐하면 임대사업자는 분양전환시 각종 민원을 잠재우기 위하여 분양절차를 서두를 것이고 그 과정에서 우선 분양대상자에서 탈락하는 임차인이 발생할 수 있기 때문이다.또한 분양전환가격을 사업자의 손익에 맞추어 제시 할 수 있기 때문에 임차인은 대표기구를 만들어 전문가들과 상의하여 가격산정과정에 개입할 필요가 있다. 물론 법적기준(임대주택법)에 의하여 가격을 산정하지만 전문성이 없는 대다수의 임차인들은 그 용어조차 이해할 수 없기 때문에 사업자의 이익에 준하여 임의대로 가격을 맞출 가능성도 배제할 수 없다. 따라서, 해당 임차인은 먼저 자신이 우선분양 대상자가 되는지를 점검해야 하는데 그 기준은 다음과 같다. o 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인o 임대주택에 입주한 후 상속․판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 매각 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인 o 임대사업자의 동의를 받고 임차권을 양도 받은 경우에는 양도일 이후부터 매각 당시까지 무주택자인 임차인 임대사업자는 우선분양대상자를 선별하기 위하여 주택전산검색을 실시하여 무주택자 여부를 판단하는데. 여기서 무주택자라 함은 주택공급에관한규칙에 의해 세대주 본인 및 배우자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 무주택세대주를 말하며 다음에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않는 것으로 간주한다. o 공동상속으로 주택을 취득하여 부적격 당첨자로 통보 받은 날로부터 3월 이내에 그 공유지분을 처분한 경우 o 도시계획구역이 아닌 지역 또는 수도권 밖의 면행정구역 소재 주택 중 현소유자가 당해지역에 거주(피상속인이 거주한 주택을 상속받은 경우에는 상속인이 거주한 것으로 본다)하다 다른 주택건설지역으로 이주한 다음주택 - 사용검사후 20년 이상 경과한 단독주택 - 85㎡ 이하의 단독주택 - 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택 o 20㎡ 이하의 주택(아파트는 제외) o 60세 이상인 직계존속의 소유주택 o 공부상에는 주택이나 폐가, 멸실, 타용도로 사용하는 경우로서 부적격 당첨자로 통보받은 날부터 3월 이내에 멸실 또는 실제용도로 공부를 정리한 주택 o 무허가건물을 소유하고 있는 경우 분양전환가격 산정방법 한편, 분양전환가격을 잘 살펴야 하는데 분양전환가격은 건설원가와 감정가격에 의해 영향을 받지만 건설원가는 최초입주자 모집 당시 주택가격을 크게 벗어나지는 않다. 따라서 감정가격이 향우 분양전환가격에 크게 영향을 미치게 된다.그런데 감정가격은 5년 후 아파트시세를 반영하여 감정하나, 분양전환가격의 상한은 분양전환 당시의 표준건축비를 반영하여 산정하는 임대주택가격을 초과할 수 없도록 되어있다. 그러므로 분양전환 가격에 영향을 크게 미치는 것은 표준건축비의 상승률이다. 임대 아파트가격이 아무리 올라도 5년간 표준건축비가 동결되어있다면 현재분양가 보다 더 낮게 분양전환 받을 수 있는 것이다. 따라서 시세의 70~80% 수준이라 표현하는 것이 더 이해하기 수월하다. 통계적으로 볼 때 건교부 표준건축비는 대략 연간 6% 정도의 상승률이 있었다. 2003년 표준건축비는 평당 대략 230만원 선이다. 이 수치를 적용하면 5년 후에 표준건축비가 30% 상승치로 가정할 수 있겠다. 임대사업자의 분양전환절차 ① 입주자 현황 파악 - 임차인 협의회 구성파악 - 주택 전산 검색 의뢰 - 임대료 체납자 및 법적문제 세대 파악- 분양전환가격 산출 제시 ② 감정평가 선임 - 2개 감정평가 법인 선정 (임대인, 임차인 각 1개소) - 감정평가 비용은 사업주체 부담 - 감정평가는 평형/동/층별 1개씩 ③ 분양전환가격 합의 / 분양가 산정 - 합의각서(동의서 작성) 임대기간에 따라 - 건교부 분양가 산정기준 ⇒ 가격합의, 결정 - 공급대상 및 가격공고문 안내 작성 ④ 분양전환 안내문 발송 공고 ⑤ 매각/신고, 허가서 접수 ⑥ 분양전환 승인 - 주택과 접수(처리기한 10일, 시정/보완시 연기) - 아파트 매매계약서 준비 ⑦ 우선 매각대상 계약 체결 - 기존 임대차 관련 금액정산 완료세대 한함 - 매매 계약서 작성 - 소유권이전/국민주택기금 근저당 해제 ⑧ 상기 분양 전환 업무 이후 - 미계약세대 및 공가세대 입주자 모집공고(20세대 미만시 자체분양) 2004년 분양전환이 예상되는 임대 아파트 최근 신문지상이나 각종 부동산 정보회사들의 정보를 종합하면 2004년 5년 임대 후 분양 전환되는 아파트가 1만여 가구에 달한다. 또 5년간 임대되는 공공임대아파트도 주공 9개 단지 4,214가구를 비롯해 총 2만2,000여 가구가 분양 될 예정이다. 2004년 분양 전환 되는 단지 중 수도권에서는 동두천 지행 주공2단지 가 있다. 11월 예정으로 7개동 971가구 규모다. 지하철 1호선 연장 구간인 내행역이 개통 예정이고 외국어고가 들어설 계획이다. 충청권에서는 행정신도시 후보인 연기군 남면과 가까운 신도시 충남 연기군 조치원 신흥주공 974가구가 분양 전환될 예정 이다. 또한 충북에서는 제천 장락주공 2단지 714가구, 충주 용산주공 780가구, 옥천 문정주 공3단지 445가구 등이 분양전환 될 계획이다. 민간주택업체는 더 많은 물량을 공급한다. 31개 단지에서 1만8,000여 가구를 공급할 예정으로 수도권과 충청권 물량은 12개 단지 5,242 가구에 달해 무주택자는 관심을 가져볼 만하다. 특히 민간임대아파트는 2년6개월 거주후 바로 분양전환 할 수도 있는 장점을 갖췄다. 민간임대아파트의 경우 신청자격 제한은 없지만 택지개발지구에 위치한 단지는 청약저축에 가입한 무주택자에게 우선 공급하도록 하고 있다.(자세한 정보는 유니에셋 www.uniasset.com 이나스피드뱅크 www.speedbank.co.kr 참조) 임대아파트 시공회사의 부도시 주의할 점 (1) 살고 있는 임대아파트가 부도가 난 경우 제일 먼저 부동산 등기부 등본을 확인해야 하는데 등기부상에 채권단의 가압류나 담보 근저당권이 설정되어 있고 임대 확정일자나 전입일이 선순위보다 늦은 경우에는 임대보증금을 돌려 받기 어렵다. 이런 경우 임대보증금에 대해서 주택임대차 보호법에서 정한 확정일자등의 요건을 갖춘 경우 일정 금액만큼 건설사의 파산과 관계없이 보호 받을 수 있다. (2) 임대아파트 시공회사의 부도가 우려될 경우 먼저 부동산 등기부 등본을 확인해서 근저당이 설정되어 있는지를 확인한다. 만약 선순위에 근저당이 없다면 전세확정일자와 전입신고를 먼저 해두어야 한다. (1순위로 전세권 설정) 또한 임대인인 회사와 꼭 직접계약을 해야 할 것이다. 정책의사결정자에게 드리는 辯 서민들에게 내집은 하나의 꿈이오 이상이다. 임대아파트 공급을 통하여 서민들에게 내집마련 기회를 주는 일은 다른 어떠한 정책보다도 우선시 되어야 할 것이다. 서민들을 위한 현 정부의 주택정책이 과거보다 진일보한 측면은 있으나 강도 높은 부동산규제정책과 개발규제정책으로 서민들에게는 오히려 내집마련의 기회가 멀어지는 듯하다. 부동산 시장은 수요와 공급이 적절히 균형을 이루어져야 주택가격이 안정되고 공급자(건설업체나 개발업체)들도 작은 평수의 주택을 대량으로 공급하여 적은 종자돈을 모아 내집마련에 대한 기대에 차 있는 서민들이 내집마련을 할 수 기회가 커진다. 하지만 강력한 규제 일변도의 부동산 정책은 공급자들을 위축시켜 수요와 공급의 불균형으로 주택가격은 올라가고 서민들을 위한 작은 평수는 없는 반면에 높은 가격의 고급주택만 늘어나게 된다는 사실에 대하여 우리는 과거의 경험을 비추어 알 수 있다. 최근에 민간 건설업체들이 임대아파트 공급을 꺼리고 있다. 그 이유가 분양전환이 안된 기존의 임대아파트 적체도 들 수 있지만 더 중요한 것은 각종 규제가 심해져 서울 및 수도권의 요지에 임대 주택용 택지공급을 원활하지 못하기 때문이다. 또한 최근에 임대아파트를 건설할 때 지구단위계획 등의 복잡한 행정절차로 사업기간과 비용이 늘어나는 것도 문제이다. 따라서, 임대아파트를 지을 때는 행정절차를 간소화해 주고, 계획관리지역 등에서의 용적률을 높여주는 것을 검토하여야 한다.민간건설업체가 임대아파트를 많이 지어야 서민들이 분양전환을 통하여 적은 돈으로 내집마련을 할 수 있는 기회가 많아질 것이다. 향후 주택정책 의사결정자들은 강도 높은 규제 일변도가 아니라 강, 온 양면의 정책을 적절히 섞어야 할 것이며 특히 임대아파트에 대한 행정적 규제를 완화하고 오히려 인센티브(Incentive)나 보너스(Bonus) 제도를 도입하여야 할 것이다. [㈜코리츠 본부장 황창서]