한국투자증권은 에스케이디앤디에 대한 투자의견 ‘매수’ 및 목표주가 97,000원을 유지한다.
이경자 한국투자증권 연구원은 “지난 8일, SK D&D는 ‘B&M개발’에 250억원 출자와 지분 취득을 공시했다”며 “B&M개발은 향후 ‘수송2’ 프로젝트 개발을 수행할 자회사”로 “최근 수송2타워 매각의 우선협상대상자로 SK D&D가 선정됐다”고 말했다.
수송2타워는 제일모직 패션사업부가 사옥으로 사용하다가 군인공제회관으로 이전하며 매물로 나왔다. SK D&D는 이를 리모델링해 밸류업 시킨 뒤 매각 예정으로, 창사 이래 최대 규모의 프로젝트다. 언론에 따르면 tenant는 SK건설 등인 것으로 알려졌다. 이역시 선매각으로 이뤄지므로 cash flow 부담과 리스크를 낮춘 상태에서 2016년 착공한다.
부지 빈 공간 4,950㎡를 증축해 총 매각가를 3,400~3,500억원으로 가정 시 프로젝트 순이익은 250~330억원으로 추정된다. 이익 대부분은 2017년 인식되는데 이 프로젝트의 이익만 해도 2015년 전사 순이익 수준을 크게 상회해, 비약적인 도약이 예상된다.
한국투자증권은 보수적으로 매년 수송2타워 손익의 1/3만 반영했다. 그러나 최종 매각가가 결정돼 전액을 반영할 경우 2017년 순이익은 추정 대비 58% 증가하고 올해 대비 무려 2.8배 성장한 630억원으로 추정된다. 이 경우 2017년 주가수익비율은 8배로 하락한다. 이 외에도 최근 4개의 프로젝트(각 1천억원대 이상)를 수주한 것으로 파악돼 중장기 성장성을 높이고 있다.
도시가 성숙할수록 리뉴얼 수요는 커지고 건물간 공실률 차이가 확대되는 양극화 현상을 빚는다. 지금 신축이 아닌, 노후 건물의 밸류업에 특화된 디벨로퍼가 절실히 요구되는 이유다. 2013년, 서울시는 향후 20년간 도시계획 원칙을 정립한 ‘2030 플랜’을 수립하고 3도심(중구/여의도/강남)의 리뉴얼을 강화하고 있다.
SK D&D는 기업의 수요가 높은 CBD(기존 도심)의 오피스 개발에 집중한다. 저금리와 중수익•중위험 구조 상품의 관심 증대로 2014년 부동산펀드 잔액은 16%, REITs는 22% 성장하는 등 관련 금융의 성장도 빠르다.
SK D&D의 포인트는 양질의 tenant 유치가 가능하며, SK그룹사로 자본조달이 용이하고, 무수한 track record로 선매각 구조인 ‘risk free’ 상태로 착공이 가능하다는 점이다. 올해 완공될 ‘수송1’타워도 호텔신라와 현대엔지니어링을 tenant로 유치해 좋은 가격에 매각이 가능했다.
특히 타사에서 찾아보기 힘든 선매각 구조의 비즈니스라 ‘Asset-light developer’로의 포지셔닝이 가능하다. 이는 급변하는 환경에 대응이 가능하고 성장성을 높일 수 있음을 시사한다. 최근 RCPS의 보통주 전환(총 주식의 9%)에 따른 오버행 우려로 주가가 급락했으나 블록딜로 소화될 것임을 감안하면 펀더멘털과 무관한 주가 하락은 매수기회다.
