재테크 기상도에 예고된 빨간 신호등이 들어왔다. 작년부터 형성되었던 이른바 2低1高의 시장 상태에 제동이 들어오고 있다. 2低란 금리와 주가는 낮은 것을 말하고 1高는 높은 부동산 가격을 말한다. 지난 10년 동안 가장 높은 수익률을 기록하면서 물가상승의 원인이 되었던 부동산 투기 거품 논란에 정부가 오는 6월 7일부터 투기과열 지구를 수도권 전역(일부지역 제외)과 대전광역시를 비롯한 충청권 일부지역으로 확대 지정하고 이곳에서 분양권 전매를 사실상 금지키로 함에 따라 아파트 분양시장에 큰 파동이 예상된다. 무주택 가구를 비롯한 실수요자들은 내집 마련의 기회가 확대되어 수월해 지겠지만 여유자금을 부동산에 투자하던 가수요자들에게는 자금 회전의 투자처가 그만큼 줄어들게 되었다. 실례로 어제 있었던 서울 아파트 5차 동시분양 1순위 마감결과 일반 1순위 672가구 분양에 總2만3764명 청약해 평균 35.4대1의 경쟁률을 보였다. 이는 12만명이 청약한 지난 4차 분양의 1/5의 수준이다. 하루 전에 있었던 무주택 세대주 우선공급 날에는 非인기지역 아파트에서는 미달까지 나오는 결과가 나오기 시작했다. 수도권 유망지역에서도 앞으로 미분양이 나올 가능성이 예고되고 있다. 바뀌는 분양권 전매금지 제도에 대해서 알아보도록 한다. ▶투기과열지구로 새로 지정되는 곳 인천과 경기도에서는 그동안 투기과열지구가 아닌 곳 대부분이 해당되고 대전광역시 충남 (천안시, 아산시) 충북 (청주시, 청원군 전지역)이 새로 지정된다. ▶분양권 매매는 가능한가? 투기과열지구 내 분양권 전매금지 기간이 현재 계약 후 1년 이상이고 중도금 2회 이상 납부하면 전매가 가능했지만 6월7일부터는 소유권 등기 때까지 전매가 일절 불가능해진다. 다만 제도 시행 前 분양권을 보유한 사람은 전매제한 기간(계약 후 1년 이상, 중도금 2회 이상납부)이 지난 후 1차례에 한해 분양권을 팔 수 있다. 그러나 시행 이후에 이 분양권을 산 사람은 소유권 등기이전에는 팔 수 없다. ▶분양권 전매 금지의 적용 기준 7일부터 계약하는 분양권에 적용된다. 따라서 서울 5차 동시분양의 최초 입주자 모집공고일은 5월28일이었으나 실제 당첨자 발표와 계약은 20일 이후에 이뤄지기 때문에 적용이 된다. 그래서 가수요가 빠지면서 경쟁률이 급락했다고 본다. ▶그동안 非투기과열지구였다가 이번에 투기과열지구로 지정되는 곳에 분양권을 갖고 있으면 어떻게 되나? 한 차례 전매가 허용된다. 7일부터 팔 수만 있고 이를 산 사람은 소유권 등기 전까지 재팔지 못한다. ▶ 투기과열지구 내 직장, 지역조합 주택 분양권 전매 금지는 언제 시행되나? 주택건설촉진법(주촉법) 시행령 개정에 시간이 걸려 이달 말 시행될 것 같다. 투기과열지구 지정 이후에 사업승인을 받는 주택조합 분양권은 소유권 이전 등기 때까지 전매할 수 없고, 지정이전에 사업승인을 받은 분양권에 대해서는 한 차례 전매할 수 있다. ▶분양권 투자전략 그동안에는 투기바람이 거친 후에 조치를 취하던 정부가 ‘부동산투기만은 반드시 잡겠다’는 盧대통령의 확고한 거듭된 의지 표명해 한 발 앞서가는 모습을 보이고 있다. 부동산 불패신화 특히 강남의 불패신화는 국세청이 모든 역량을 총동원해 근원지부터 차단시켜가겠다고 한다. 따라서 앞으로 전매 차익을 노리고 무턱대고 청약했다가 당첨이 되었지만 투자가치가 없어 계약을 포기할 경우에는 당첨 후 5년 이내에는 1순위 청약자격이 상실되기 때문에 신중해야 한다. 2005년도에는 판교신도시를 비롯한 파주, 김포신도시가 줄줄이 이어진다는 것도 염두에 두어 새 전략을 마련하는 것이 좋겠다. 삼성경제연구소 최근 자료에 따르면 시중 유동성(流動性)자금이 380조원으로 추정되어 이중 1%인 3조8천억원만이라도 증시에 투자된다면 주가지수 700포인트 고지는 무난히 안착 할 수 있다고 한다. 증권업계도 이 유동성 자금을 산업자본으로 끌어들이기 위해 범국민적 홍보에 나선다고 한다. 이에 지난 5월 10일에 공포되어 시행에 들어간 장기간접투자 비과세가 주목되고 있다. 5월 10일 이후 가입한 장기 간접주식투자 상품은 물론 그 이전부터 가입되어 있는 상품에도 이후 발생하는 이자와 배당소득에 세금이 부과되지 않는다. 대상은 주식보유비율이 60%이상인 은행의 신탁, 투신사 수익증권, 뮤추얼펀드 외에 주가연계증권(ELS)과 증권사 종합자산관리계좌(랩어카운트)중에 투자원금 8천만원 이하 1년 이상의 장기 간접주식투자상품이 해당된다. 비과세 혜택에 따른 추가발생 이익은 원금과 주식편입 비율 등에 따라 다르겠지만 주식비율60%, 채권비율 40%, 주식배당률2.2%, 채권수익률5.0%라고 가정했을 때 43만원 정도 된다. 개정안은 소득 발생일을 기준으로 2005년 12월31일까지, 가입일 기준으로 2004년12월 31일까지 한시적으로 시행된다. 본인 스스로의 적절한 포토폴리오 작성으로 분산투자를 위해 지혜가 필요한 시기이다 ※주식보유비율: 저축설정총액의 평가액에 대한 보유주식의 총평가액(당일 종가 기준)의 비율로서 매 1년 동안의 평균이 60%이상.