▲목표주가 5,600원으로 상향, 금융과 개발을 아우르다
목표주가를 5,600원으로 16% 상향하며 건설업종 top pick을 유지한다. 목표주가 상향한 이유는 타 디벨로퍼와 마찬가지로 risk free rate 1.8%를 감안해 자본비용을 5.3%로 수정, 2015F BPS에 적용한 목표PBR을 2.8배로 상향했기 때문이다. Peer 중 유일하게 금융업종에 속한 ‘부동산 금융회사’로 강력한 유동성에 기반한 다양한 디벨로핑이 가능하다. 현재 가용 현금은 1천억원에 이르고 현행 NCR 기준 하에서는 3천억원 이상의 추가 차입이 가능하기 때문에 기존의 주력사업인 차입형 토지신탁 외에 NPL 투자, REITs 등 다양한 수익원 개발이 가능하다. 금융위기 이후 빠른 턴어라운드로 순현금 구조로 전환되어 ROE를 제고하기 위해 다양한 신규비즈니스나 M&A, 지분투자를 고려하고있다
▲수익 다변화, 경기변동을 헷징할 체력 마련
차입형 신탁은 2012년까지 한국토지신탁의가장 큰 수익원으로 전사 매출의 대부분을 차지했다. 2013년부터는 빠르게 축적된 현금을 이용, 다양한 수익형 사업을 시작했다. 현재까지 5개의 REITs를 설립(2개는 청산 매각)하고 부동산 컨설팅 보수 등으로 수익 기반이 다양해지고 있다. 지난 1분기 매출의 19.6%가 부동산 컨설팅 보수에서 창출됐으며 최근 설립한 안성 물류센터 REITs‘( 케이원제5호’)의 배당수익률은 8% 중반에 이른다. 5월에는 ‘인천 청천2’재개발 구역을 기업형 임대주택사업으로 전환해 디벨로퍼로 참여하고 있다.
한국토지신탁은 해당 사업에서 신탁 수수료를 수취함은 물론 완공된 2018년부터 임대운영 수입 역시 수취 가능하다. 신축사업 위주에서 리뉴얼과 운영으로 전환하는 부동산 시장의 전환에 대비하고 있는 셈이다.
이제는 유리한 환경 변화: 2014년 하반기부터 분양시장이 과열되며 매출의 40~50%를 차지하던 이자수익이 급감하기 시작했다. 물론 신탁보수 외에 성공보수 등이 반영되고, 대손 충당금이 감소하는 긍정적 효과가 있었지만 이자수익 감소폭이 더 컸던 것이 사실이다. 기본적으로 한국토지신탁의 비즈니스는 중수익 중위험을 추구하는 구조이므로 시장 상황이 너무 좋거나, 너무 나쁜 극단으로 갈 경우 부정적으로 작용한다. 올 들어 분양물량이 단기에 과잉공급되며 5~6월 2개월 연속 미분양이 증가하는 등, 분양 속도가 둔화되고 있다. 3분기 분양물량이 12만세대로 역대 최대 수준이라 4분기에는 분양 속도가 느려지며 이자수익이 회복될 것으로 예상된다. 신탁 보수료는 분양 결과에 관계 없이 무조건 수취하게 되어있고 시장에 불확실성이 대두될 때 역량 있는 신탁사에 위탁하는 사례는 늘게 되므로 향후 주택시장은 한국토지신탁에 유리하게 변할 것이다.
▲7월 통과된 도정법 개정안, 신탁사에 긍정적
지난 7월 6일 통과된 도정법 개정안에서 신탁사의 도시정비사업 참여 확대를 위해 사업시행자 지정사유를 추가로 신설하는 등 관련조항이 마련됐다. 이전에는 천재지변 등 제한적 상황에서만 신탁사를 사업시행자로 지정할 수 있어 신탁사는 사업 대행이나 조합과 공동 시행만 가능했다. 이번 개정안 통과로 신탁사들의 도시정비사업 단독 시행이 가능해진다. 조합이 신탁사에 정비사업을 위탁하면 사업 진행이 빨라지고 건설사의 과도한 이윤을 방지할 수 있어 사업비 절감이 가능하다.
궁극적으로 조합원의 건축비 절감이 재건축 사업의 원동력임을 감안하면 재건축 시장에서 신탁사의 점유율이 상승할 것으로 예상된다.
언론에 따르면 한국토지신탁은 서울 마포와 성북 길음 등 2개 정비사업을 확보한 것으로 파악된다. 추가적으로 안양 재건축과 전주 재개발 사업 대행도 추진하고 있어 연내 2건 이상의 정비사업 수주가 가능할 전망이다.
올해 한국토지신탁의 재건축 시장 데뷔가 예상된다. 특히 사업성이 낮았던 300가구 안팎의 소규모 정비사업이나 조합 내부 마찰로 중단된 사업이 신탁사의 조율로 활기를 되찾을 것이다.
