52,200평
서부T&D가 보유하고 있는 땅은 52,200여 평이다. 이는 여의도 면적과 비교하면 여의도의 약 50분의 1에 해당한다,
1979년 화물자동차정류장, 화물트럭터미널 등의 기간산업의 중심에서 사업을 시작한 서부T&D는1995년 코스닥시장에 상장하였으며, 수도권 중심의 물류산업 발전과 더불어 풍부한 현금흐름을 창출하던 대기업이었다.
현재, 서울 용산, 신정동의 자가부지에서 화물터미널 및 자동차 정류장을 통한 부동산관련 사업과 유류판매사업을 운영하고 있다. 유류판매, 부동산 임대, 주차료수입의 매출 비중은 올해 반기 말 기준으로 각각 53%, 40%, 7%인데 매출의 절반 이상을 차지하는 유류판매업은 마진이 매우 낮아 매출 총 이익에서 차지하는 비중은 6%에 불과하다. 따라서, 서부T&D의 영업이익률은 약 10% 수준이며, 올해 매출액과 영업이익은 각각 341억원, 33억원에 이를 전망이다.
지난 30여년 간 화물터미날, 관광버스터미날 사업을 운영해 온 서부T&D는 서울시에서 관련 시설에 대한 필요성이 낮아지면서 최근 몇 년 동안 영업가치보다 부동산가치를 인정받아 왔다. 실제로 지난 8년동안 보유부지 개발을 위해 순차적인 작업을 밟아 왔고, 서부T&D의 기업가치는 지속적으로 상승 가능하여 시장의 꾸준한 관심을 받을 것으로 예상된다.
이는 서부T&D는 수도권 주요 지역에 보유하고 있던 우량한 토지를 개발하여 높은 부가가치를 창출하는 사업을 본격화하고 있기 때문이다.
또, 무엇보다, 부동산 개발 후 분양의 절차를 거치는 것이 아니라 서부T&D가 운영도 직접 함으로써 개발에 따른 수익을 극대화시키는 비즈니스 모델을 채택하고 있어 기업가치 증대에 긍정적일 전망이다.
기존 부지를 상업용 부지로 전환, 개발관련 법률 심사, 지자체 협의, 이해관계자와의 소송 등 수많은 절차를 차례로 거치면서 부동산 개발회사로서의 면모를 이미 갖추었다.
약 8년의 노력 끝에 첫 번째 프로젝트가 2년 이상에 걸친 공사 끝에 완성되었는데, 이게 바로 금일 오픈하는 인천 연수구의 스퀘어원 쇼핑몰이다. 동 프로젝트를 진행하면서 동사는 이미 부동산 전문 개발회사로의 역량을 갖춘 것으로 보인다.
인천시에는 서부T&D가 오픈하는 쇼핑몰과 홈플러스를 포함하여 총 5개의 백화점과 23개의 대형마트가 있다. 인천시는 현재 남구, 남동구를 중심으로 상권이 크게 형성되어 있는데 행정지역별 구분은 있지만 롯데, 신세계 백화점들이 가까이 위치해 있어 해당 지역에 유동인구가 많은 상황이다. 연수구를 비롯하여 이를 둘러싼 지역에 우량한 상권이 형성되어 있어 동사 영업환경에 긍정적인 상황이라 판단된다.
한편, 인천은 타 지역대비 도소매업이 GDP에서 차지하는 비중이 매우 낮은 편이다. 그런데 이는 중장기적으로 도소매 사업이 성장할 수 있는 여지가 높은 지역이라는 반증이라 판단되어 오히려 긍정적인 포인트라 생각된다. 인천 지역에 백화점 외에 각종 부대시설을 복합적으로 갖춘 대규모의 쇼핑몰은 스퀘어원이 유일하기 때문에 영업이 순조롭게 진행될 것으로 전망된다.
서부T&D의 두 번째 프로젝트는 용산부지를 총 2,300실 규모로 특2급(노보텔), 비즈니스(이비스), 레지던스(머큐어) 세 개동을 갖춘 호텔업으로 개발하는 사업이다. 현재 이 같은 대규모 객실을 갖춘 단독호텔이 서울에는 없는 상황이다.
또, 서울시와의 협의가 끝난 상태이고 내년에 건축 허가 및 심의를 거쳐 연말께 착공할 예정이다. 서울 도심에 호텔사업을 개발하는 프로젝트는 동사의 의지와 현재 정부부처의 의지와도 부합하는 부분이라 차질 없이 진행될 것으로 보인다.
따라서 동 사업은 2016년 완공 이후, 500명 이상의 중국인 모객이 가능해 관광상품과의 연계도 수월해질 전망이므로, 2017년부터 수익창출에 기여할 것으로 예상된다.
이 프로젝트는 장기적 안목에서 접근해야 함에도 불구하고, 리스크가 거의 없고 장기적이고 직접적인 수익창출이 거의 보장되어 있는 사업이라는 점에서, 동사 기업가치에 크게 기여할 것으로 판단된다.
한편 신정동 부지 개발은 인천 연수구의 스퀘어원 운영 상황과 용산부지의 호텔 개발사업이 진행
되는 속도를 감안하여 차후 TF팀이 구성되고 일정도 구체화될 예정으로, 2017년부터 영업 가능할 것으로 보여, 장기적인 관점에서 논의해야 할 것으로 판단된다.
두 번째, 세 번째 프로젝트 역시 연이어 진행시키면서 보유 부동산을 고부가가치 사업으로 재탄생 시키는 작업을 멈추지 않을 예정이다. 쇼핑몰 사업 이상의 기대감을 모으고 있는 두 번째 작품은 용산구의 호텔사업 개발 프로젝트이다. 연간 천만명 이상의 외국인 관광객이 몰려오지만 이들을 수용할 수도권 내 호텔 객실이 턱없이 부족하다는 사실은 이미 널리 알려진 바다. 서부T&D는 이 역시 기회로 삼을 예정이다.
부동산 개발, 운영에 따라 기업가치가 꾸준히 증대될 것으로 전망되는 서부T&D에 다시금 주목할 것을 권한다.
2013년부터 서부T&D의 자산가치가 영업가치로 전환되면서 서부T&D의 기업가치는 꾸준히 상승할 것이라 예상된다.
일반적으로 수도권 주요 부지는 취득에의 기회도 희박하지만, 매입대금이 너무 높아 개발사업이 수익을 발생시키기까지 오랜 시간이 소요되면서 재정에 부담을 주기 마련이다.
하지만, 서부T&D는 우량한 부동산을 오랜 기간 보유해 왔기에 이를 고부가가치 사업으로 전환시키는 과정에서 건축비만 투자하면 되는 상황이라 수익구조가 매우 매력적이다.
또한, 서부T&D의 부동산이 계획대로 순차적인 개발을 진행함에 따라 장기적으로 서부T&D의 기업가치는 보유토지의 시가를 넘는 프리미엄을 받을 것이라 예상된다.
투자의견 매수(B), 목표주가 43,500원
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