지난해 해외 리츠펀드는 평균 33% 넘는 수익률을 기록하며 전성기를 맞았었다. 하지만 지난해 말부터 조금씩 떨어지는 수익률은 급기야 최근 3~4달 사이 마이너스를 기록하기 시작하며 리츠펀드 인기가 물거품처럼 사라질 위기에 처해 있다. 리츠펀드의 수그러드는 인기는 수탁고가 극명하게 보여준다. 6월 초 6조5500억원으로 정점을 찍은 후 지난달 말 6조 1000억원으로 떨어졌고 지난 4일에는 6조벽이 허물어지며 5조 9500억원으로 떨어져 한 달새에 6천억원이 빠져나가는 모습을 보이고 있다. 리츠는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻이다. 리츠펀드는 부동산을 취득하거나, 취득한 부동산을 운용해 임대료와 매각차익을 얻는다. 글로벌리츠펀드는 주로 오스트레일리아·미국·유럽·일본 시장을 무대로 사무실, 호텔, 병원, 공장, 쇼핑센터 등을 구입해 수익을 올린다. 즉, 리츠펀드는 전세계 상장된 부동산투자회사에 투자하는 재간접 펀드의 일종이다. ▲비틀거리는 해외리츠펀드 리츠펀드는 부동산이라는 실물자산에 투자하기 때문에 가격이 안정적이라고 평가돼 왔다. 하지만 리츠는 상장되기 때문에 주식의 특성을 나타내기도 한다. 그렇기 때문에 주식보다는 안정적이고 채권보다는 위험하다. 5월 까지만 해도 주식형펀드보다 높은 수익률을 기록했던 리츠펀드가 혹독한 시련을 겪고 있는 것도 이러한 이유 때문이다. 한국펀드평가의 자료에 따르면 해외리츠펀드의 3개월 수익률은 -2.23%를 기록했고 1개월 수익률은 무려 -5.37로 떨어졌다. 1조5000억원이 넘는 수탁고를 모으며 리츠펀드 인기몰이에 앞장섰던 맥쿼리IMM글로벌리츠클래스A도 3개월 -6.39%, 1개월 -5.10%의 수익률을 기록해 부진을 면치 못하고 있는 모습이다. 특히 일본리츠펀드의 급락이 두드러지게 나타나고 있다. 삼성Japan Property재간접펀드는 1개월 수익률 -7.83%이고, 한화Japan REITs재간접펀드는 -7.93%를 기록했다. ▲금리인상 가능성에 수익률 ‘뚝’ 글로벌 리츠펀드가 하락하는 원인은 장기채 금리가 오르거나 중앙은행의 정책금리인상 가능성에 대한 불안감 때문이다. 일본은 5년 만기 국채금리가 5월 중순 1.23%에서 7월 6일 1.57%까지 올랐다. 일본이 절대적 금리가 낮은 국가임을 감안하면 급격한 금리상승이다. 미국 5년 만기 국채금리도 5월 중순 4.54%에서 7월 6일 5.05%까지 올라 있다. 이처럼 장기채 금리 상승에 민감하게 반응하는 부동산 시장이 큰 타격을 받고 있다. 또한 각국의 중앙은행 금리인상 가능성도 리츠펀드의 수익률을 떨어지게 만들고 있다. 미국의 경우 경제 활황이 지속되면서 인플레이션 우려에 대한 금리인상 가능성 확대와 서브프라임 모기지 부실 관련 이슈로 인한 투자 심리 부진으로 부진한 성적을 내고 있다. 지난달 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리가 연 5.25%로 동결한다고 발표했지만 인플레이션에 대한 금리인상 가능성은 여전히 줄어들고 있지 않는 상황이다. 또한 미국은 일본금리가 상승할 경우 엔케리 자금 청산으로 이어질 가능성이 커지고 있어 투자심리를 더욱 위축시키고 있다. 올해 처음으로 리츠가 도입된 영국의 경우 5월 금리 인상으로 부동산 시장이 투자 심리가 저해되고, 리츠 도입 초기 단계에 확대된 공급대비 부진한 수요의 영향으로 부진한 성과를 보이고 있다. 게다가 영국 중앙은행인 영란은행(BOE)은 5일(현재시간) 금리를 5.75%로 0.25%포인트 인상해 부동산 시장에 타격을 줄 것으로 예상된다. 일본의 경우 시장금리가 단기간 내에 크게 상승하고 있고 앞으로 있을 기준금리 인상에 대한 불안감이 리츠 수익률을 떨어뜨리고 있다. 최근에 있었던 다케나카 헤이조 전 일본 총무상의 발표에 따르면 자민당이 내달 참의원 선거에서 승리할 경우 일본은행(BOJ)이 금리를 50bp 인상할 수 있다고 밝혀 일본리츠펀드에 악재로 작용한 것으로 보인다. ▲왜 금리인상이 리츠펀드에 민감한가? 리츠회사는 고객들의 자금과 은행대출로 부동산을 구입한다. 따라서 금리가 오르면 리츠회사가 대출받은 자금의 이자가 높아지고 자금조달 비용이 늘어나게 돼 리츠 수익율이 떨어지게 된다. 또한 사무실 임대수요가 줄어들고 단기적으로 임대료가 떨어져 리츠회사의 실적 악화를 가져온다. 전문가들은 최근수익율만 보고 환매하는 것은 섣부른 판단이라며 “향후 2~3개월은 조정장이 예상돼 단기적으로 운용하려면 환매를 하는 것이 낮지만 부동산 시장은 경기가 좋아지면 건물수요는 더 늘어나 장기적으로는 수익률이 좋아질 것”이라고 설명하고 있다.