“현재 일본은 선진국시장이면서 가장 급속도로 발전하고 있는 국가 중 하나입니다. 특히 지난해 하반기부터 일본 리츠(REITs)의 성장은 최고조에 달하고 있습니다.” 한화투자신탁운용의 박준우 선임운용역의 목소리가 들떠 있다. 그가 운용하고 있는 ‘Japan REITs 재간접투자신탁 1호’(이하 한화재팬리츠)가 일본경기 상승과 맞물려 높은 수익률을 기록하고 있고 수탁고 또한 급속도로 늘고 있기 때문이다. REITs(Real Estate Investment Trusts)는 여러 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 취득하거나, 또 취득한 부동산을 운용해 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 ‘부동산투자회사’를 말한다. 리츠펀드는 바로 이런 상장된 부동산투자회사에 투자하는 펀드다. 지금까지(2007년 5월 18일 기준) 4884억원의 수탁고가 모인 이 펀드는 사실 지난해까지 시장의 큰 주목을 끌지 못했다. 이는 설정이후(2005년 3월 16일) 지난해까지 348억원에 불과한 수탁고가 잘 말해주고 있다. 그 이유는 펀드 설정 초기 당시 일본리츠시장이 지금처럼 크지 않았고 판매망도 지난해말 까지는 국민은행 PB점과 SC제일은행 등 4개사에서만 판매(현재는 14개사)했었기 때문이다. 하지만 올해들어 최근 5개월 사이에 그 10배가 넘는 4536억원의 금액이 몰렸다. 현재까지도 매일 60억원 정도의 수탁고가 몰리고 있다고. “지난해 중반까지 글로벌리츠가 재팬리츠보다 상대적으로 수익률이 높았습니다. 하지만 지난해 10월부터 일본리츠가 글로벌리츠보다 아웃퍼폼하면서 일본 부동산이 좋다는 얘기가 돌았고 또 일본리츠에 외국인 투자자들이 몰리면서 가격상승을 주도한 것으로 보입니다. 하지만 무엇보다 지난 3월 발표된 일본의 전국 공시지가가 16년만에 처음으로 오름세로 돌아선 것이 가장 큰 요인으로 볼 수 있습니다.”

게다가 동경, 오사카, 나고야 등의 대도시 상업용지의 상승률이 큰폭으로 올라 재팬리츠에 대한 관심을 증폭시켰다. 설정이후 수익률도 70.77%(2007년 5월 18일 기준)로 벤치마크대비(61.42%) 대비 9.35%p 아웃퍼폼하고 있다. 또한 국내최초로 설정된 리츠펀드라 운용보수(판매보수 1.0% 포함)도 1.6%로 저렴한 편이다. 현재 일본에 상장된 리츠는 동경거래소에 40개, 자스닥(JASDAQ)에 1개 업체가 있다. 이중 한화재팬리츠는 다이와투자신탁의 자문을 받아 25개 종목을 편입하고 있으며 리츠별 투자 비중은 한화투신의 대안투자팀에서 결정하고 있다. 특히 리츠의 수익에 가장 중요한 영향을 미치는 임대료와 공실률(업무용 빌딩에서 비어있는 사무실이 차지하는 비율)에 있어서도 지난 4월말 기준 임대료는 전년대비 11.84% 상승했고 동경 업무지역 평균 공실률은 2.72%로 계속 낮아져 일본 리츠의 절대 배당액은 지속적으로 예상배당보다 높은 수준으로 지급되고 있다. “일본리츠의 성장성은 누가보더라도 이견이 없습니다. 일본내의 투신사와 금융기관, 특히 외국인 투자자들도 일본리츠에 관심을 가지고 있습니다. 동경거래소에 상장된 리츠의 시가총액은 이미 50조원을 넘어서고 있습니다.” 그렇다고 재팬리츠가 언제까지나 장밋빛일 수는 없다. 가장 우려스러운 점은 단기간에 수익률이 너무 급속히 올라 지금 재팬리츠에 가입하고자 하는 투자자들은 과거만큼 높은 수익률을 기대하기는 힘들거라는 거다. 하지만 외국인 투자자들을 비롯한 자금이 꾸준히 일본리츠로 유입되고 있고 일본 경기 상승에 대한 이견은 없어 앞으로 추가 상승 여력은 충분하다는게 대체적인 의견이다. 박준우 선임운용역 역시 “리츠는 주식이나 채권, 부동산 시장에 투자하는 대안상품으로 적합합니다”라며 “특히 재팬리츠는 일본 경기 상승으로 인해 상업용 오피스가 꾸준히 증가하고 있기 때문에 이에 대한 모멘텀을 꾸준히 받을 것으로 예상됩니다”라고 말했다.