부동산 경기침체가 최소 앞으로 4~5년 지속될 것이란 전망이 나오는 가운데 부동산 가격이 하락세로 돌아서면서 그동안 부동산 경기활황으로 급속히 불어난 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 연쇄 부실이 우려된다.
특히 2011~2013년 저축은행 부실 사태 이후 약 8년간 은행권과는 달리 여신전문금융회사, 보험사, 저축은행 등 비은행권은 과거 부실 사태에도 부동산 경기호황에 힘입어 대출을 늘렸다. 부동산 가격하락으로 PF 대출이 꼬리에 꼬리를 물고 도미노식으로 부실화 할 수 있는 우려스러운 상황이다.
11일 부동산업계에 따르면 부동산전문가들은 앞으로 부동산경기가 최소 4~5년 침체를 보일 것으로 내다보고 있다. 일각에서는 이에 다라 과감한 규제 완화로 선제 대응할 필요가 있다는 의견을 제시한다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 한 언론과의 인터뷰에서 “부동산 시장이 적게는 4~5년에서 길게는 7~8년까지 침체기를 가질 것”이라고 진단했다. 그는 무엇보다도 미국이 인플레이션을 잡기위한 금융긴축기조에 따라 가파른 금리인상을 지속한 데 따른 전 세계적인 경기 침체 등 복합적인 요인을 고려할 때 부동산 침체 국면은 피하기 힘들다고 분석했다.
권 교수는 금리가 지속적으로 오르면서 부동산 매수 수요가 줄고 있고 늘어난 이자부담은 부동산 수익률에 악영향을 미치면서 부동산 가격하락을 부르는 요인으로 작용하고 있다고 설명했다. 이어 금리 인상에 따른 영향은 일반적으로 15~18개월 정도 지속되는데 더 큰 문제는 경기 침체가 오는 경우라고 지적했다.
그는 “그러면 고금리와 상관없이 사람들이 집을 안 산다. 내년까지는 경기가 안 좋을 것으로 예상되는데 이 여파가 부동산 시장에도 미칠 수 있다. 외환위기나 글로벌 금융위기 때도 그랬지만 부동산은 한 번 침체기에 들어서면 부동산 시장이 적게는 4~5년, 길게는 7~8년까지 침체기를 가지게 된다.”고 말했다.
권 교수는 대책을 규제 완화를 강조한다. 주택값이 떨어지는 상황에서 공급을 늘리면 미분양 사태가 발생하고 그러면 큰 일이 나는 만큼 차라리 과감한 규제 완화가 필요하다고 주장했다. 민간 스스로 경기에 맞춰 공급할 수 있는 환경을 만들어주고 정부는 임대주택을 늘리는 쪽으로 가야 한다는 것이다.
지금 규제 완화한다고 해도 금리가 올라가고 가격이 떨어진다는 걸 알기 때문에 갑자기 거래가 늘지는 않는다며 이럴 때는 규제를 풀어도 된다고 그는 진단했다. 서울의 경우 강북구나 노원구, 성북구, 은평구 이런 지역은 선제적으로 대응해 규제를 풀고 순차적으로 규제완화지역을 확대하는 것이 바람직 하다는 의견을 보였다.
부동산가격 하락으로 그동안 부동산경기 호황 타고 불어난 부동산 PF 대출이 급속히 부실채권으로 전환할 수 있다는 우려가 고개를 들고 있다. 부동산 가격하락 심화로 대출채권 확보가 갈수록 어렵게 되면 부실채권의 급증으로 제2의 저축은행 사태가 다시 발생할 수도 있다.
한국은행에 따르면 지난 2011~2013년 저축은행 부실 사태 이후 약 8년간 PF 대출은 은행권에서 23% 늘어난 데 반해 비은행권에서 무려 431%나 급증했다. PF 대출은 관련 채권을 기반으로 다시 유동화 증권도 발행해 투자금을 끌어모으는데, 이 규모도 8년간 90.4% 증가했다. 부동산 PF대출은 자체 부실에 그치지 않고 유동화증권도 떼일 수 있어 부실 도미노가 예상된다.
한국은행 분석을 보면 지난 2014년부터 올해 6월까지 전 금융권 부동산 피에프 대출은 38조8천억원에서 112조2천억원으로 73조4천억원(189.2%) 급증했다. 은행권은 지난 2011년 터진 저축은행 사태를 교훈 삼아 그 기간에 PF대출을 5조3천억원(23%) 늘리는 데 그쳤다.
하지만 비은행권에서는 68조1천억원(431%) 이나 폭발적으로 늘었다. 약 8년 동안 여신전문금융회사(888.9%), 보험사(659.6%), 저축은행(409.5%) 순서로 크다. 비은행권은 과거 부실 사태에도 부동산경기 호황에 힘입어 대출을 마구 늘리는데 집중했다.
부동산 PF대출은 개발 사업의 미래 가치를 보고 돈을 빌려주는 것을 말한다. 사업이 순조로우면 대출부실 위험은 없다. 하지만 개발발사업이 차질을 빚으면 돈이 제대로 들어오지 않으면 건설사의 현금흐름에 차질이 생기면서 금융사의 PF대출에도 부실이 늘어나게 된다.
그런데 최근 부동산 시장은 급속히 냉각되는 추세다. 서울 아파트 가격만 해도 19주 연속 하락세고 거래절벽은 여전하다. 더욱이 잇따른 금리 인상으로 주택수요가 긴 휴면기를 보이면서 미분양 주택도 갈수록 쌓이고 있다. 건설사의 아파트건설 사업이 지연되거나 취소되는 사태가 잦다. PF대출 건전성이 악화할 수밖에 없다.
아직은 공포스런 분위기는 아니다. 전 금융권의 부동산 PF대출 연체율은 0.50%(지난 6월 기준)로, 2011년 저축은행 부실 사태 때(11.23%)보다는 낮은 편이다. 그러나 비은행권의 연체율이 올해 들어 상승세로 돌아섰고, 여전사(지난해 말 0.19%→지난 6월 0.84%)와 저축은행(1.21%→1.76%) 연체율은 평균보다 높은 편이라 상황이 빠르게 악화될 수 있다.
부동산 PF 대출이 더욱 위험한 이유는 이를 기반으로 한 유동화 시장도 발달돼 있어 부실이 꼬리를 물 수 있다는 점이다. 개발 시행사에 대출해준 금융기관이 유동화전문회사(SPC)에 대출채권을 넘기면, SPC는 이 대출채권을 다시 위험을 분산시킨 자산유동화증권(ABS)으로 변환해 투자자를 끌어모은다. 부동산 피에프 대출에서 파생된 유동화 증권 규모도 2014년 20조9천억원에서 올해 6월 39조8천억원으로 18조9천억원(90.4%)이나 큰 폭 증가한 상태다. 증권사는 이 과정에서 채무보증으로 수수료 수익을 챙긴다. 증권사의 관련 채무보증 규모도 지난 8년간 17.5조원(236.5%) 불어났다. 복잡한 부동산 PF 대출 구조에 여러 곳이 얽혀 있는 터라 부실이 발생하면 도미노식으로 전이될 가능성이 크다.
