부동산시장 곳곳에서 이상신호가 감지되고 있다. 일각에서는‘부동산 폭탄돌리기’라고 표현한다.
초저금리 시대에 금리 부담이 줄어 1분기 주택담보대출이 사상 최대를 기록하고 그동안 집 구매를 주저하던 젊은층이 주택 구매 전면에 나서고 있다.
전세값은 치솟으나 매매가는 큰 차이가 없다. 청약조건 완화로 1순위자는 넘쳐난다. 아파트 분양 현장은 높은 경쟁률로 청약 마감되고 있다.
건설사는“물 들어 올 때 노 젓자”며 공급물량 확대에 나서고 있다.
부동산관계자들은“전세난에 떠밀려 집을 구매하는 젊은 층이나 40~50대의 주택규모 늘리기가 대부분 주택담보대출에 의존하는 구조여서 집값이 하락하고 금리가 인상될 경우 평생 빚을 떠 안고 살아야 하는 하우스푸어 신세를 면치 못 할 수 있다”고 경고한다.
이에 반론하는 측은 현재 부동산시장은 실수요자 측면에서 거래가 이루어지며 낮은 정책금융을 통한 무주택자들의 내집 마련 기회라 말한다.
더불어“근로소득기간이긴 젊은 세대의 자가전환은 문제가 없다고 본다”며“오히려 빚을 내 집 크기를 늘려가는 40~50대가 집값 하락기에 문제가 될 수 있다”고 말한다.
하우스 푸어를 우려하는 이들은 2006년 부동산 시장을 예로든다. 2006년 봄까지만 해도 투자자들에 의해 시장이 주도됐다면 2006년 가을에는 실수요자들이 대거 내 집 마련을 하면서 거래량이 급증했다.
이때 오를 대로 오른 집값에 무리하게 대출을 받아 집을 마련하면서 소위‘하우스 푸어’를 양산하여 사회문제로 쟁점화 되기도 했다. 그때의 경험은 현재의 거래량 급증현상을 불안한 시선으로 보고 있다.
일각에서는“기성 세대는 빚을 내 집을 사더라도 부동산가치가 올라 대출 부담이 줄었지만 지금 젊은 세대는 가처분 소득도 줄어든 상태며 부동산 가격 상승을 담보할 수 없는 상황이다”며“세대간 폭탄돌리기가 될 가능성이 높다”고 우려한다.
그러나 실수요 중심으로 소득에 맞는 적정한 대출로 내집 마련을 한다면 젊은층의 내집마련 기회가될 수 있다.
30대빚내서 집산다
금융권의 조사에 따르면 KB국민·신한·우리·하나은행 등 4대 시중은행의 주택 담보대출 가운데 39세 이하의 대출 잔액이 2014년 2월 44조4000억원에서 올해 2월 54조8000억 원으로 1년 새 23.6% 증가했다.
이러한 증가는 40대(11.6%), 50대(7.9%), 60대 이상(7.7%)의 증가율을 훨씬 뛰어넘는다. 내집마련의 주력계층이 30대라는 것을 반증한다. 부동산 관계자들은“전세난에 지친 실수요자들이 대거 매매 시장에 진입했고 저금리 영향에 자금력이 많지 않은 30대가 그 중심”이라고 전한다.
이상한 부동산 시장
최근 지역 부동산시장, 특히주택(아파트)시장에서 이상 현상이 지속되고 있다. 전세가격은 계속 오르는데, 매매가격은 오르지 않는 현상이 계속된다.
전세가격이 오르면 매매가격이 뒤따라 상승하고 이로 인해 수요가 줄어 매매나 전세 가격이 떨어지는 일반적인 현상이 통하지 않을 만큼 전세값 상승세는 지속된다.
전세가율이 70%를 넘어서고 있지만 전세 수요가 매매 수요로 전환되지 않고 전세를 찾는 수요 또한 줄지 않고 있다.
이러한 현상을 부동산 전문가들은“실제 거래가 상당히 늘었으나 이는 주택 소유자 중 대출을 안고 산 하우스푸어나 급하게 팔아야 하는 매도자 등이 내놓은 물건이 소진되면서 거래가 활성화된 부분이 많다”고 언급한다.
더불어“미래 집값 상승에 대한 믿음이 반영돼야 하나 불투명한 경제여건 등으로 가격 상승으로 연결되지 못 한다”고 말한다. 이러한 점은 전세값 상승이유도 설명 가능하다.
전세 없어진다
김종호 부동산114 지사장은“전세값이 오르는데 집값이 오르지 않는 이유 중 하나는 초저금리에 전세보다 월세를 선호하면서 매매가격이 오르지 않는것”이며“이는 결국 전세시장이 사라지고 있는 신호로 봐야 한다”고 분석한다.
더불어“현재 전세에서 월세로 시장이 재편되고 있는 과도기”라 강조했다. 김 지사장은“부동산시장이 변화하고 있다.
이는 투자방향이 변화하고 있는 것이며 아파트로 단기 차익을 노리는 식의 투기적 수요는 사라졌다”고 말한다.
아파트등 부동산투기가 환금성이 높다는 이유에서 그동안 선호됐지만 이 환금성이 사라지면서 투기 수요도 없어졌다는 설명이다.
그러나 지역적 편차는 있고 발전성, 위치 등의 지역별·가격별 양극화가 있을 수 있다는 단서를 붙였다.
더불어“선호 면적대 역시 과거 중대형에서 중소형으로 차별화되고 있는 점도 최근 주택시장의 큰 특징 중 하나”라고 말했다.
이는 시장이 실수요 중심으로 재편되고 전세의 대안으로 매매가 이루어 진다고 해석된다.
