신영증권 리서치
2011년 1월, 강력한 부동산 통제정책인 ‘신국팔조’가 출시된 지 2년 가까이 되었다.
신국팔조의 특징은 크게 두 가지, 중앙정부에서 지방정부로 책임 전가, 물건의 가격과 지역에 따라 차등화된 매매 금지 및 양도세 부과가 나타났다는 점이다.
그러나 같은 해 3월까지 부동산 시장에는 어떠한 반응도 나타나지 않았고, 오히려 지역별로 가격 상승이 지속되자 중국 중앙정부가 감찰반을 파견하는 등 대대적인 규제 정책이 강화되었다. 지방정부는 임시방편으로 대형매물에 대해 일시적인 매매 금지 조치를 발표했고, 드디어 지역별로 매매 물건의 가격 상한제가 나타났다.
하지만, 이 시기는 지표상으로만 가격 하락과 거래량감소가 나타났던 것 일뿐, 실질적으로 본격적인 부동산 가격 하락이 나타났던 시기는 그 해 10월부터이다.
부동산 개발기업들이 연말 실적 관리를 위해 분양가를 할인시키고, 증정면적을 늘려줬기 때문이다.
현재 중국 부동산 시장은 지속적인 규제 하에 가격 상승이 이어지고 있다.
부동산 시장 규제 지속과 관련 기업들의 실적 부진으로 부동산 가격 하락과 거래 감소는 2012년초반까지 지속되었다.
그러나 지역별로 시차는 있지만 거래량 회복을 필두로 2012년 5월에, 부동산 가격의 반등이 나타났다. 이유는 경제성장률 둔화로 경착륙 우려감이 확대되면서 지역별로 부동산 규제완화, 즉, 생애 첫 주택 구매자에게 대출 규제 완화 등이 나타났기 때문이다.
대부분의 도시들은 올 해 5월 반등 이후 고점을 경신했다.
다만, 부동산 규제가 강화된 도시(상해 등)는 반등 폭이 크지 않았지만 추세는 여타 도시와 동행한다.
2-3선 도시도 마찬가지다. 상해 인근 지역인 항저우 지역은 규제가 강화되어 반등 폭이 미미하나,다른 2-3선 도시들은 현재 부동산 가격이 고점 수준이다.
지난 12월 25일 중국에서는 건설공작회의가 열려, 지금까지 농촌공작회의와 건설공작회의가 진행되고 있으며, 철도부에서도 관련 회의가 진행 중이다.
이번 건설공작회의에서는 2013년 보장성 주택에 대한 목표가 제시되었는데 드디어 보장성주택에
대한 완공 목표치가 나타났다는 것이 가장 큰 특징이고, 지역과 상황에 따라 규제의 강도를 달리하는 이원화 정책이 명확해졌다.
건설공작회의 내용은 보장성주택 460만 채 완공, 600만 채 신규착공, 농촌 건물 약 300만 채 개조, 2013년 부동산 통제 지속, 구매제한 정책 외, 차별화 주택신용대출, 세수정책 실시할 것, 투기성 수요를 억제하는 동시에 주거용 수요 및 개선성 수요를 지원할 것, 부동산세 개혁 시범 지역 확대할 것 등이 언급되었다.
그 동안 긴축을 유지하며 경기 부양책 출시를 제한시킨 요소는 바로 부동산 가격의 반등이었다. 현재 부동산 가격 반등이 나타나고 있는 상황에서 철도나 건설 투자 부양조치가 출시되었다는 점은 중국 정부에서 부동산 가격이 합리적인 수준으로 도달했다고 판단했던지, 아니면 부동산 시장이 살아야 수요가 회복될 것으로 판단했기 때문이다. 신영증권 리서치는 후자라는 판단이다.
결론적으로, 2013년에도 중국정부의 본격적인 부동산 규제 완화는 나타나기 쉽지 않다.
그 동안 잡은 버블과 투기 세력 견제 조치들을 놓아버리기엔 쉽지 않기 때문이다. 국무원 총리 리커창은 ‘보장성 주택, 판자촌 개조 주택, 농민 생활 안정, 서민보호. 민생 안정’ 이라는 색깔이 뚜렷한 사람이며 부동산 규제 지속과 보장성 주택 공급 강화는 지속될 것이다.
리커창 부총리는 “부동산 시장 통제정책은 흔들림 없이 추진되어야 하고, 확고한 성과를 얻어야
한다” 고 언급하면서 ‘중국 정부는 부동산 억제정책을 완화하지 않겠다’는 의지를 나타냈다. 중
국의 공식입장이다.
다만, 이제는 부동산 정책의 규제 지속과 부분적인 대출 규제 완화의, 이원화 정책이 두각을 나타낼 때 라는 판단이다.
큰 그림은 ‘규제지속’을 유지하되, 지역과 상황에 따른 부분적인 규제완화가 가능할 시기라는 판단이다.
투기세력을 견제하는 가격통제는 당분간 지속될 것이지만, 경제침체를 극복하기 위한 경기부양책으로 건설경기 회복을 위한 부양책들은 지속적으로 출시될 것이다.
최근 중부굴기, 도시화 가속 정책, 자본시장 개방의 3단계 정책 등이 꾸준히 언급되고 있기 때문에 중부를 중심으로 하는 투자와 소재 관련 산업에 주목해야 할 시기로 판단된다.
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