경매 ‘섣불리’ 움직이면 큰 코 다친다
경매 ‘섣불리’ 움직이면 큰 코 다친다
  • 김아름 기자
  • 승인 2011.03.28
  • 댓글 0
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입찰 시 체크리스트 작성은 필수

 

일반인들이 경매참여가 증가하고 있다. 이는 일반시장보다 저렴한 가격에 ‘내 집 마련’에 성공할 수 있기 때문이다. 아직 경매를 할 때, 전문적인 지식을 요구하는 것은 사실이다. 하지만 통신의 발달로 인해 정보가 개방돼 있어 일반인들에게 더 이상 경매가 어려운 일이 아니라는 인식 확산과 경매 컨설팅업체의 증가로 인해 시장진입이 수월해졌다.
전문 업체에 의뢰해 경매에 참여하는 사람들도 있지만 자신이 직접 참여하는 경우 또한 증가했다. 그렇다면 경매로 ‘내 집 마련’할 때 주의해야 할 점이 무엇인지, 초보자들이 간과하고 있는 점이 무엇인지에 대해 퍼스트 옥션(1st-auction)과 알아보자

 

권리분석

경매에 있어서 가장 기초적인 부분이다. 우선 말소(소멸)기준권리를 알아야 한다. 경매를 하고자 하는 분들이라면 누구라도 말소기준권리를 찾아낼 줄은 알고 계실 것이다. 하지만 간혹 상담전화를 받아보면 자신이 찾아낸 권리가 말소기준이 맞는지 확인해 보고자 경매법정에 가서 입찰표를 작성하면서 문의하시는 분들이 계시는데 사실 이런 분들은 아직 준비가 되지 않은 분들로 좀 더 공부를 하시거나 전문가에게 맡기시는 것을 권하고 싶다.
그럼에도 불구하고 입찰을 하고 싶으시다면 매각물건명세서를 보면 ‘최선순위설정일자’라는 난이 있는데 바로 여기에 기재된 권리가 말소기준이니 더 이상 고민하지 마시라.
말소기준권리보다 전입일자가 앞선 전입자가 주장하는 임차권이나 가처분, 가등기, 전세권의 경우 소멸되지 않는 권리이니 그 인수 여부에 대해서 충분히 고민하셔야 한다.
특히 예고등기의 경우에는 순위에 상관없이 소멸되지 않으므로 그 예고등기의 성격을 정확히 파악한 후 입찰해야한다. 예고등기가 있다고 모두 입찰하면 안 되는 것이 아니다.

 

선순위로 전입된 허위임차인을 주의하자


경매강의나 경매서적에서는 허위유치권이나 허위임차인을 판별하는 방법들을 열거하며 이들의 허위여부만 판별되면 좋은 수익을 안겨주는 대박 물건이 될 수 있다고 말하고 있지만 현실에 있어서는 반드시 그렇지만은 않다.
바로 대출과 인도명령이라는 벽이 버티고 있기 때문이다. 낙찰 받고 대출은행에 아무리 허위임을 주장해 보아야 은행에서는 대출을 거부하는 경우가 대부분이다.
대출을 이용하지 않는 경우라면 문제가 덜하나 대출 없이는 잔금납부를 할 수 없는 사정이라면 결국 대금이 미납되고 보증금을 몰수당하는 불상사가 생길 수 있으며 우여곡절 끝에 잔금을 납부한다고 하더라도 인도명령이 기각되어 명도소송으로 가게 된다면 소송이 끝날 때 까지 부동산을 인도받지 못하여 예상치 못한 낭패를 볼 수 있다.
이론과 실제는 다르다. 책이나 강의에서 배운 내용만 가지고 무턱대고 덤볐다가는 큰 코 다칠 수 있으니 주의해야 한다.
 

가장 중요한 시세파악


경매로 부동산을 매입하고자 하는 가장 중요한 이유 중의 하나가 바로 시세보다 저렴한 가격에 매입하고자 함에 있을 것이다.
그런데 간혹 매각대상 물건의 평수를 잘못 알거나 향(동향인지 남향인지)을 잘못 파악 하여 시세에 준하거나 오히려 시세보다 높은 가격에 입찰하는 경우도 있으며 낙찰가격에 턱없이 모자라는 가격에 입찰하여 시간만 낭비하는 것을 볼 수 있다.
경매하려는 사람은 무엇보다 낙찰을 목표로 경매법정을 찾을 것이다. 그런데 떨어질 것이 뻔한 가격으로 시간과 노력을 낭비하거나 낙찰을 받는다고 하더라도 시세이상의 가격에 매입하게 된다면 오히려 안하느니만 못한 결과를 초래하게 된다.
시세를 파악한다고 근처 부동산에 가서 물어보거나 인터넷에 올라와 있는 허위물건의 매물가격만 보고 입찰하는 것은 섣부른 일이다. 국민은행에서 제공하는 시세나 국토해양부의 실거래가는 물론이고 최근 낙찰되었던 사례와 2008년 이후 지금까지 최고가로 낙찰된 가격도 참조해야하며 전세와 월세가격은 어떻게 형성되었는지를 파악해서 전세비율이 정상적인지의 여부를 판단하는 것도 중요하다.
또한 현재 시세 흐름이 올라가고 있는 추세인지 그 반대인지도 파악해야 하며 지역호재가 있는지 있다면 어떤 것이며 그 영향에 대해서 파악하는 것은 기본이다.
그나마 아파트라면 수월하지만 빌라의 경우는 더욱 어렵다. 흔히 대지지분을 가지고 따지는 경우가 대부분인데 전혀 틀린 것은 아니나 빌라의 가격은 그 위치에 따라서 천차만별이기 때문에 조금 더 심사숙고해서 판단해야 한다.
또 어떤 분들은 최근 낙찰사례를 보고 평균낙찰가율을 기준으로 입찰하시는 경우도 있는데 낙찰가율이라는 것은 감정가에 대한 낙찰가의 비율이며 이러한 감정평가액은 최소 6개월 전에 평가된 금액이기 때문에 현재 시세와는 무관하다고 보아도 좋다. 감정평가액만 의존하지 말고 시세보다 저렴하다는 판단이 서면 신건에도 과감히 입찰하는 것도 한 가지 방법이다. 물론 시세파악이 정확히 되었다는 가정아래 성립하는 이야기다.
사실 정확한 시세파악은 전문가들도 가장 어려워하는 부분이다. 전문가라면 권리분석이야 금방해내겠지만 시세를 판단하기란 쉬운 부분이 아닌 것이다.

 

이사계획


초보자들이 범하기 쉬운 부분 중의 하나가 바로 이사계획을 너무 빠듯하게 세워 곤란에 빠지는 것이다. 낙찰을 받고 난 뒤의 일정을 보면 매각기일로부터 일주일 후 매각허부결정이 나며 다시 일주일 후에 매각허가 결정 확정이 나고 그날로부터 대략 3주간 잔금납부 기일을 잡아준다.
잔금을 납부하면 점유자가 소유자일 경우에는 바로 인도명령이 인용되지만 임차인의 경우에는 배당기일이 지나야 인도명령이 인용된다. 물론 협의만 빨리 된다면 바로 입주도 가능한 경우가 생기게 되겠지만 대부분은 지루한 협상과정이 필요하게 되며 만일 강제집행까지 가게 된다면 인도명령이 인용되고 나서도 30~40일 정도의 시간이 필요하므로 최소 낙찰 받은 날을 기점으로 3~4개월 이상 여유를 가지고 이사계획을 세워야 낭패를 당하지 않는다.
막상 이사계획을 세웠는데 거듭해서 낙찰에 실패하거나 상대방이 고의로 시간을 끌어 명도 협의가 뜻대로 되지 않아 곤란을 호소하는 분들이 제법 계시는데 당연한 이야기이지만 명도협상에 있어서 조급한 사람이 끌려 다닐 수밖에 없으므로 처음부터 계획을 여유 있게 세운 뒤 입찰에 응해야 한다.
<자료제공 퍼스트옥션>
 


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