"부동산펀드도 발품 팔아야 좋은 상품 고를 수 있다." ‘부동산 투자 어쩐지 불안한데, 부동산펀드는 어떨까?’ 최근 8.31 부동산대책이 발표되면서 재테크에 관심있는 사람이라면 누구나 한번쯤 고민해봤을 질문이다. 이 때문에 투자자들의 눈과 귀가 부동산펀드로 쏠리고 있다. 현재 운용되고 있는 부동산펀드들의 수익률은 대체로 연 7~8%선으로 은행 예금금리의 2배를 웃돌고 있다. 세금부담도 부동산 직접투자에 비해 적다. 취득세와 등록세의 50%가 감면되고 투자한 부동산을 매각할 때 양도차액이 발생해도 배당소득세(15.4%)만 내면 된다. 하지만 펀드는 운용결과에 따라 손해를 볼 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져보지 않고 덜컹 펀드부터 가입하면 낭패를 보기 일쑤다. 전문가들조차도 “좋은 펀드를 고르는 것은 좋은 아내를 고르는 것만큼이나 어렵다”고 하소연한다. 그도 그럴것이 현재 증권사와 은행 등에서 판매하는 부동산펀드 수만 따져도 2년새 이미 70개에 달하고 있기 때문이다. 부동산 전문가인 맵스자산운용 부동산투자본부 김형석 팀장에게 좋은 부동산펀드, 고수익을 내는 부동산펀드를 고르는 요령에 대해 들어봤다. 지난 6일 맵스자산운용 본부에서 만난 김형석 팀장(37)는 정말 바빠 보였다. 그래서 인터뷰도 간헐적으로 이어졌다. 질문 하나하나 던지기가 미안할 정도였으니. 눈코 뜰 새 없는 그의 모습에서 부동산펀드의 열풍을 실감케 한다. 그는 1995년 서강대학교 경제학과를 졸업 후 한미은행 주택금융팀에서 근무하다 지난해 9월 맵스자산운용 펀드매니저로 옷을 바꿔 입었다. 맵스자산운용이 부동산 업무을 강화하기 위해 김 팀장에게 러브콜을 보냈던 것. 그는 벌써 10년간 부동산 관련 업무만 맡아온 이 분야의 베테랑이다. 특히 몸에 밴 겸손함과 특유의 친화력으로 그와의 인터뷰는 언제나 즐겁다. 이번에도 머리 속에 쏙쏙 들어오는 말들이 쏟아졌다. 우선 부동산펀드를 고를 때는 자신의 투자성향을 파악하는 것이 중요하다. 아무리 좋은 펀드라 할지라도 나와 맞지 않으면 ‘그림의 떡’에 불과하기 때문이다. 김 팀장은 “부동산펀드의 상품성을 고려해 ‘리스크는 낮으면서 수익률이 높은 상품’을 선택해야 한다”며 “특히 부동산이 어디에 위치하는지, 시장 상황은 어떤지, 제도적 환경은 마련됐는지 등을 확인해야 한다”고 설명했다. 다음 펀드와 운용사는 어떻게 고를 것인가. 가장 손쉬운 방법은 펀드평가사로부터 높은 점수를 받은 운용사를 고르는 것이다. 평소 무리한 운용은 하지 않는지, 과거 운용실적은 어떤지 등을 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다. 그는 “일정기간에 수익률이 좋다고 해서 좋은 펀드라고 보기는 힘들다”며 “시장상황에 구애받지 않고 꾸준히 수익을 내는지 따져볼 필요가 있다”고 말했다. 반면 “△규모가 지나치게 적거나 지속적으로 축소되는 펀드 △투자원칙의 변경과 펀드매니저의 교체가 빈번한 펀드 △수익률은 높지만 변동폭이 큰 펀드 △펀드관련 보수가 높은 펀드 등은 가급적 피하는 것이 좋다”고 덧붙였다. 가입 후에도 주기적으로 자신이 가입한 펀드에 대한 정보를 요구하는 등 지속적인 관심을 기울일 것을 주문했다. 단순한 수익률뿐만 아니라 시장이나 벤치마크, 동종 유형펀드의 평균 수익률과도 비교해봐야 하고, 최초의 운용원칙을 준수하는 지도 검토대상이다. 마지막으로 부동산펀드 가입시 경기 동향이나 부동산시장, 금리 흐름 등을 파악하는 것도 가장 중요한 포인트다. 시장은 펀드 수익률과 직결되는 요소이기 때문이다. 시장 변수가 워낙 다양해 예측이 그리 쉽지는 않지만 이번 8.31 부동산대책으로 부동산 시장이 어떻게 변모할지 대략적인 흐름을 파악해야 한다. “이번 부동산대책의 영향을 받는 기존 PF형(프로젝트 파이낸싱)보다 임대형이나 해외형 부동산펀드로 눈을 돌려야 한다”며 “각 운용사마다 올해안에 신흥국가에 투자하는 상품들을 출시할 예정”이라고 말했다. 이어 “부동산펀드 역시 부동산처럼 발품을 많이 팔수록 좋은 상품을 고를 수 있고, 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 덧붙였다. 잠시 얘기를 돌려 운용역을 꿈꾸는 후배들에게 조언을 부탁했다. “최근 대학에 부동산 관련학과들이 우후죽순 생기고 있지만 실무경험은 갖춘 학생들은 전무한다”며 “당장의 지식보다는 관련 분야의 실무경험을 많이 쌓아야 한다”고 말했다.