부동산펀드가 카멜레온처럼 각양각색의 색깔로 변신하고 있다. 초기 아파트사업 대출(PF:프로젝트 파이낸싱) 형태에서 벗어나 빌딩펀드·임대주택펀드·후분양 재건축펀드 등 이름도 생소한 이색 펀드들이 속속 등장하고 있는 것이다. KTB자산운용 부동산투자팀 안홍빈 본부장은 "부동산펀드가 안정적인 투자 수단으로 각광을 받으면서 발매 경쟁이 치열해졌다"며 "초기 아파트 PF펀드만으로는 수익을 내기 어려워졌기 때문"이라고 말했다. ◆ 부동산펀드 왜 좋나? 부동산펀드가 인기를 끄는 이유는 우선, 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다. 일반적으로 부동산에 투자하려면 거액의 자금이 필요하고, 투자기간도 5년 이상 기다리는 것이 보통이다. 하지만 부동산펀드의 경우 최소 100만원 이상이면 가입이 가능하다. 또 높은 수익률도 인기를 끄는 원인중 하나. 보통 수익률이 정기예금의 약 2배 가까운 연7∼8%의 고수익을 내세우고 있어 저금리 시대 대안 투자로 부각됐기 때문이다. 안정성도 무시할 수 없다. 자산가치 하락에 대한 보험 가입이나 시공사의 상환보증 등 여러 겹의 안정장치를 마련해 투자 리스크(위험)를 대폭 줄였다는 점도 요인이다. ◆ 부동산펀드 변신은 '무죄' 부동산펀드는 부동산개발사업, 대출형(PF:프로젝트 파이낸싱), 임대형, 법원경매형, 직접개발형 등 투자대상과 형태가 갈수록 다양해지고 있다. 그만큼 투자자들이 사전에 숙지해야 할 정보도 많다는 얘기다. 초기 부동산펀드 유형인 '프로젝트 파이낸싱형(PF)'은 아파트 등 부동산 개발사업에 대출을 해주고 이자를 받는 형태다. 개발사업은 수익은 높지만 분양 리스크가 크다는 점을 감안해야 한다. 또한 담보를 설정해야 하기 때문에 예상수익률이 대부분 연 7%선에 그치며 운용기간은 건설기간과 비슷하다. 일반분양을 마쳤는지, 아니면 사업성있는 단지인지, 담보 설정은 돼 있는지 살펴봐야 한다. 현대증권이 지난 1월 국내 최초로 선보인 '경매형'은 전문회사가 경매물건을 저가에 낙찰받아 임대 후 되팔아 시세차익을 남기는 방식이다. 최근 부동산 경매물건이 사상 최대 수준으로 늘어나면서 등장한 신생 부동산펀드다. 하지만 관련 지식이 필요해 개인이 직접 투자하기가 쉽지 않다. '직접개발형' 은 토지 매입에서 개발, 임대, 매각까지 일체를 직접 진행하는 부동산 펀드로 수익은 높으나 그만큼 투자위험도 높다. KB자산운용이 이천의 물류센터 건립을 위해 국내 첫 직접개발형 펀드를 선보였는데, 목표 수익률이 연 13% 정도로 높았다. 이외에도 빌딩 등 실물 부동산을 매입해 임대수익을 얻다가 일정기간 보유 후 되팔아 시세차익까지 얻는 형태인 '임대형'과 해외 부동산에 직접 투자하는 '해외투자형' , 도로·철도·항만 등 사회기반 시설 사업에 투자해 수익을 내는 'SOC(사회간접자본)펀드' 등도 선보이고 있다. ◆ 무얼 점검해야 하나? 은행 이자의 2∼3배에 이르는 수익을 제시하고 있지만 투자기간, 사업내용, 원리금 회수 방법, 지급보증 여부 등 고려할 사항들도 많다. 먼저 투자기간과 목표수익률, 원리금 상환 방법을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 대부분의 부동산펀드는 투자기간이 2∼3년이며 중도환매가 되지 않는 단점이 있다. 만약 투자기간이 길다고 생각되면 투자원리금이 분할상환되는 조건을 선택하는 것이 좋다. 반면 투자기간을 장기로 해 고수익의 확정수익을 원한다면 이자만 중도에 지급되고 원금은 만기에 일시상환되는 구조의 펀드를 고른다. 두 번째는 사업부지의 입지 여건과 사업성을 보수적으로 계산해야 한다는 것. 사업부지의 입지 여건은 해당 부동산 개발사업의 사업성 또는 안정성과 밀접한 관계가 있다. 때문에 수도권과 대도시, 신도시의 대규모 개발사업부지로 국한해 선택하는 것이 안전하다. 쇼핑몰이나 상가 개발사업과 관련된 부동산펀드는 더욱 보수적으로 접근하고 다른 원리금 회수 방법이 있는지도 반드시 확인해야 한다. 마지막으로 문제가 생길 때 원리금 회수의 안정성을 따져본다. 해당 사업의 시공자인 건설사가 펀드의 원리금 지급을 보증하고 있거나 적어도 전액 채무인수계약을 하고 있는 펀드를 골라야 한다. 맵스자산운용 부동산투자본부 김형석 팀장은 "투자 대상에 따라 수익률도 다양한데, 대체로 수익률이 높을수록 위험도도 높은 편"이라며 "투자자들은 사전에 편입 물건이나 개발사업에 대한 정보를 반드시 확인해야 한다”고 조언했다.