전세가 2억 밑도는 데 분양 전환 불가 민간임대아트 발길 '뚝'
미분양물량 넘치는 때문에 자금수급 차질로 '돈가뭄' 맞을 듯
한신공영이 분양권 매매가가 곤두박질치고 물량이 넘쳐나는 과잉공급으로 ‘미분양 무덤’이라는 검단 신도시에 지을 아파트 분양에서 무더기 미계약 사태가 발생해 유동성 위기에 빠질 수 있다는 우려가 나오고 있다.
5일 부동산업계에 따르면 검단신도시 부동산경기가 급랭하면서 분양시장에서는 한신공영(대표 선홍규)이 이달 분양 예정인 공공지원 민간임대주택 '검단 한신더휴 어반파크'에서 미계약 사태가 발생할 수 있을 것으로 보고 있다.
검단 한신더휴 어반파크 아파트는 인천 서구 당하동 264-7번지 일원에 지하 2층~지상 29층으로 총 8개동으로 건설된다. 평형대와 타입은 74㎡ A~E, 84㎡ A~E,이며 총 910세대 중 특별공급 382세대, 일반공급 528세대다. 입주시기는 오는 2023년 3월 예정이다.
검단 한신더휴 어반 파크는 10년간 임대보장으로 적정한 임대료가 장점이다. 청약통장을 사용하지 않는 점도 메리트가 아닐 수 없다. 만 19세 이상 무주택자면 자격 여건이 주어진다. 공공지원 민간임대 주택이란 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 아파트 등 주택을 말한다.
치솟는 분양가에 비추어 민간임대주택은 매력적이다. 그런데도 한신 민간임대주택에서 미계약 물량이 예상되는 것은 검단신도시 부동산시장에 빠른 속도로 위축되고 있기 때문이다. 검단신도시 부동산 시장은 최근 1년새 침체일로다.
지난 1년간 아파트 분양권 매매가가 곤두박질치고 전세가격 또한 지속적으로 떨어지고 있다. KB부동산 홈페이지에는 이달 말 입주예정인 '검단신도시2차 디에트르 더힐' 전용 84㎡가 전세 보증금 1억9000만원에 올라와 2억원을 밑돌고 있다. 여기에 신규 물량은 넘쳐나는 등 과잉 공급으로 가격하락세는 지속되고 있다. 한신더휴 민간임대주택에 대한 관심도가 떨어질 수 밖에 없는 상황이다.
치솟는 분양가의 대안으로 한동안 인기를 끌었던 민간임대주택 열기가 한풀 꺾인 것도 한신공영에 악재를 작용하고 있다. 8년 또는 10년 간 장기거주를 보장한다며 주거 안정을 강조했지만 다수의 단지가 거주기간 종료 후 분양권 우선 배정이나 분양 전환에는 소극적인 모습이다.
한신공영도 예외는 아니다. 한신더휴는 장기거주가 가능하다고 강조하고 있다. 이번 검단 한신더휴 어반파크도 10년이라는 장기거주 조건을 전면에 내걸었다. 실제 홈페이지에도 "월세, 이사 걱정없이 10년동안 내집처럼"이라는 슬로건이 메인에 등재돼 있다.
하지만 임차기간 종료 후 분양전환은 불가하다는 점을 명확하게 밝히지 않고 있다. 최장 거주기간인 10년 뒤에는 계약자들에게 분양 우선권이나 분양 전환 혜택을 제공하지 않는 것으로 확인됐다. 10년 만기 거주 이후 임차인들은 다시금 내 집 마련을 위해 발걸음을 옮겨야 하는 실정이다.
한신 더휴 단지가 위치한 검단신도시의 집값과 전세가가 동시에 하락장에 들어선 만큼 분양 전환이 없는 민간임대 아파트의 메리트는 더욱 떨어질 수 밖에 없다. 금리인상이 이어지고 집값 하향이 가시화되는 상황에서 굳이 민간임대 주택을 선택할 필요성이 덜해지고 있기 때문이다.
이에 따라 최근 검단신도시에서 한신더휴를 비롯한 민감임대주택에 대한 실수요자들의 관심이 떨어져 분양을 받으려는 사람들의 발길이 뜸해지고 있다. 시장에서는 이러다간 한신 더휴에서 대규모 미계약 사태가 발생할 가능성도 없지 않다고 관측한다.
한신공영이 검단신도시 민간임대주택 분양에 실패할 경우 유동성 부족에 허덕일 수 있어 주목된다. 그렇지 않아도 한신공영은 그동안 쌓이는 미분양 물량으로 유동성에 여유가 없는 상황에서 검단신도시에서 대규모 미계약사태가 발생하면 자금 사정은 급속히 경색될 수 있다.
한신공영은 그동안 갈수록 쌓이는 미분양 물량으로 골치를 앓고 있다. 올해 공급한 ▲'울산대공원 한신더휴' 전용 84A 타입 해당지역 1순위에서만 유일하게 1.16대 1 ▲'아산 한신더휴' 전용 99 타입 해당지역 1순위 1.15대 1 ▲'거제 한신더휴' 전 타입 청약 미달 ▲'양산 한신더휴' 84A 타입 1순위 1.61대 1로 모두 미분양이 발생했다. 이중 아산 한신더휴는 자체사업지였으며 또 지난해 분양한 2197가구 규모의 포항 한신더휴 펜타시티도 현재까지 주인을 찾고 있다.
미분양은 실적부진으로 이어졌다. 한신공영은 지난해 연결 기준으로 매출액 1조3111억원, 영업이익 446억원을 기록했다. 이는 전년 대비 매출(1조5568억원) 15.7%, 영업이익(1199억원) 62.8%가 급감한 수치입니다. 부동산 거품이 걷히는 상황에서 한신공영이 미분양 물량을 처리하지 못하고 장기간 안고 있으면 경영난은 더욱 심화될 전망이다. 실제 일부 증권사의 분석보고서를 보면 한신공영의 자체주택사업 분양일정과 수익인식 지연을 감안해 올해 및 내년 실적 추정치를 하향 전망했다.
공사 후 아직 수금하지 못한 미청구공사액도 유동성 위기를 초래할 주요 원인 중의 하나로 꼽힌다. 한신공영의 미청구공사액은 지난해 말 629억원에서 올해 상반기 1003억원으로 6개월 새 2배 가까이 불어났다. 이는 올 상반기 누적 영업이익 210억원을 훨씬 웃도는 금액이다. 회사에 돈이 들어오지 않아 유동성 부족이 심해지고 장기화시 부도위기로 몰릴수 있다는 얘기다.
