[김선제 경제칼럼] 부동산 양도소득세 인하 추진
[김선제 경제칼럼] 부동산 양도소득세 인하 추진
  • 김선제 성결대학교 교수, 경영학박사
  • 승인 2021.12.17
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사진 ⓒ 뉴시스
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  부동산 조세제도는 국가와 지방정부의 재원조달수단이자 부동산 정책수단이다. 부동산의 세제구성은 보유기간에 부과하는 보유세 및 취득단계 부과세금과 양도단계 차익의 부과세금인 거래세로 구분한다. 거주하는 주택을 구입하는 것은 인간의 기본적 욕구인 의식주에 해당하므로 많은 나라에서 자가 보유에 대해서는 정책적으로 지원한다. 자가보유 가구들이 지역사회 의사결정에 적극적으로 참여하는 등 자가보유의 사회적 편익이 존재하며 중산층을 중시하는 정치적 고려도 있기 때문이다. 그러나 취득세, 양도세 등 거래세가 부과되면 주택거래비용이 증가하고, 사용자 비용이 증가한다. 사용자비용이 증가하면 자가보유 비용이 증가된다.

  재산세는 부동산 보유에 대해 부과되는 세금으로써 재산가액 또는 해당부동산의 임대소득의 일정률로 부과한다. 미국은 지방정부가 제공하는 공공서비스의 대가 개념으로 인식하여 지방세를 부과한다. 토지와 건물을 합한 부동산의 가격추정치를 과세대상으로 하나, 미국 일부도시는 토지와 건물을 차등 과세하여 토지에 대해 높은 세율로 재산세를 부과한다. 공급이 가변적인 건물 보다 공급이 비탄력적인 토지에 대해 높은 세금을 부과함으로써 재산세의 경제적 비효율을 축소하고자 한다. 재산세 부담수준은 재산가액 대비 실효세율, 소득대비 부담율에 의해 측정한다. 실효세율은 재산세액/재산가액이며, 소득대비 부담율은 재산세액/소득이다.

  양도소득세는 부동산 매입시점부터 매각시점 사이에 가격이 상승한 경우 과세되는 세금이다. 양도소득세가 부과되면 주택의 사용자비용이 상승하여 결과적으로 신규건물 공급이 위축된다. 양도소득세 동결효과는 양도소득세가 강화될 경우 가격이 오른 자산의 보유자가 매각하지 않는 현상으로써 부동산 거래량이 감소하고 부동산 가격이 오히려 상승할 수 있다. 거래세는 부동산 취득에 부과되는 일종의 거래비용이다. 부동산 거래세는 정책과세로서 투기적 거래의 억제목적으로 부과하며, 자유로운 거래제한이 사회적으로 바람직하다는 판단의 전제로 과세하나, 현실적으로 투기적 거래를 식별하여 해당 거래에 대해서만 과세하는 것은 매우 어렵다.

  국회가 1가구 1주택 양도소득세 비과세기준을 9억원에서 12억원으로 완화하는 소득세법 개정을 의결한 데 이어 여당이 양도소득세 완화를 검토하고 있다. 양도소득세율은 양도차익 3억원이하 38%, 5억원이하 40%, 10억원이하 42%, 10억원초과 45%이며, 2주택자는 여기에 20%p 추가, 3주택 이상은 30%p 추가한다. 3주택 이상 경우 양도세 최고세율을 75%로 대폭 올려 매물을 유도했지만 실패했다. 보유세가 올라간 상황에서 팔고 싶어도 세금 때문에 내놓을 수 없다는 여론을 반영하는 것이다. 투기배제 취지에서 다주택자에 대해 보유세와 양도소득세를 높게 부과하는 것이 맞지만, 1가구 1주택은 의식주 개념이므로 보유기간에 따라 감면해야 한다.

예를 들면 30년 이상 초장기보유자에게는 양도소득세 100% 감면 및 낮은 세율의 재산세를 부과하고, 20년 이상 장기보유자는 양도소득세 50% 감면 및 낮은 재산세를 부과하여 주택구입을 투기목적이 아니라 거주목적으로 국민의식을 전환시키는 것이 부동산가격을 안정화시키는 방안의 일환이다.


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