[정비사업 분쟁 추적] 누구를 위한 뉴스테이 사업인가? 
[정비사업 분쟁 추적] 누구를 위한 뉴스테이 사업인가? 
  • 서현우 기자
  • 승인 2020.09.25
  • 댓글 0
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-사업 지연으로 인한 분담금 증가, 누가 책임져야 하나?
- 과실만 따먹는 임대사업주, 손실은 모두 조합원 몫?

최근 기업형임대주택(뉴스테이)사업에 대한 분쟁이 끊이지 않고 있다. 분쟁 원인은 전국적으로 상승한 아파트 가격 때문이다. 뉴스테이 사업을 추진해오던 조합들이 임대를 분양으로 전환할 경우 더 많은 수익을 남길 수 있다는 분석들이 나온다. 

뉴스테이는 2015년 1월 국토교통부가 서민주거안정대책의 일환으로 도입했다. 소형아파트를 공급하는 공공임대주택과 다른 방식으로 규모에 규제받지 않고 최장 8년까지 거주할 수 있다는 점에서 많은 인기를 끌었다. 일종의 고급 임대아파트사업인 셈이다. 

당시 사업성 미비 등 사업이 지연되고 있던 일부 정비사업조합들도 뉴스테이 사업으로 전환을 시도 했다. 정부가 뉴스테이 사업에 대한 용적률 상한, 고도율 완화, 취·등록세 감면 등 혜택을 준 점도 사업 전환의 큰 이유로 작용됐다. 

그러나 최근 아파트 가격이 상승하면서 조합과 사업주 간 분쟁이 발생하는 지역이 늘어나고 있다. 조합에서는 아파트 가격 상승으로 인해 기존 기업형임대사업에 대한 인센티브로 받은 용적률을 반환하고 일반분양으로 전환을 할 경우 더 많은 수익을 올릴 수 있다는 판단하고 있기 때문이다. 

조합의 이 같은 움직임이 조합원들에게 유리하다고만 볼 수는 없다는 주장도 나온다. 관리처분계획인가를 위해서는 조합 총회를 통해야 하고 이 기간 동안 사업 지연은 물론, 지연 이자 등 발생으로 인해 조합원들의 부담이 늘어날 수 있다. 

그러나 일부 조합들은 이러한 부담에도 기존 뉴스테이 사업을 포기할 움직임을 보이고 있다. 뉴스테이 사업을 진행하더라도 추가로 조합원들 분담금이 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 

물론, 임대사업주가 계약체결 이후 계약금 및 사업비등을 투입한 현장은 부동산 가격 상승과 무관하게 진행 될 수밖에 없다. 하지만 임대사업주가 조합과 계약만 치르고 사업비 및 계약금을 납입하지 않은 현장은 상황이 다르다. 사업주와 조합 각각의 입장차이가 있기 때문이다.

임대사업자는 계약금 납입과 상관없이 임대사업을 진행하기 위해 계약서를 날인하였기 때문에 임대사업을 진행하여야 한다는 입장이다. 그러나 조합은 조금 복잡하다.

사업을 위해서는 조합이 관리처분총회 및 인가를 받고 이주 및 착공을 진행해야 하는데 관리처분인가 시점과 착공시점의 시간적 차이가 있어 사업비 증가를 불러오기 때문이다. 이는 조합원 분담금 증가 및 조합원 인정가액 감소로 이어져 분쟁을 일으키는 원인이 되고 있다. 

지난 2016년 뉴스테이 방식으로 사업을 추진했다가 최근 일반 재개발 방식으로 다시 변경한 부평청천2구역재개발구역 조감도(사진=뉴시스 제공)
지난 2016년 뉴스테이 방식으로 사업을 추진했다가 최근 일반 재개발 방식으로 다시 변경한 부평청천2구역재개발구역 조감도(사진=뉴시스 제공)

 최근 인천 청천2구역 재개발도 뉴스테이 사업으로 진행하다가 일반분양아파트로 전환했다. 이후 임대사업자인 케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사와 손해배상 소송이 진행 중이다. 부산 우암1구역재개발사업은 착공이 진행 됐으나 올해 6월 일반분양으로 전환한 후 소송에 휘말려 있다. 

천안 원성동주택재건축사업도 임대사업주와 조합원간 마찰이 일고 있다. 당초 뉴스테이 사업으로 사업을 진행됐으나, 사업비가 당초보다 많이 증가하여 조합원 권리가액(인정금액)이 당초 98%에서 63.3%로 줄어들었기 때문이다.

천안 원성동 주택재건축사업 현장
천안 원성동 주택재건축사업 현장

 

 현재 조합은 관리처분인가 폐기를 주장하고 있다. 현재 공사가 진행 중이나 임대사업주가 매입하는 가격은 계약 이후 고정돼 있어 사업비 증가로 인한 손실이 온전히 조합이 부담해야하는 점이 부당하다는 주장이다.  

이로 인해 조합집행부가 교체되고 조합에서는 임대아파트 매입가격을 올려주지 않을 경우 사업을 중단하겠다고 사업자 측에 통보한 상태다. 뉴스테이 사업 포기를 위해 관리처분 취소 및 사업승인을 취소하는 총회도 진행할 계획이다. 

조합으로부터 아파트를 매수하는 임대사업주 입장에서는 매입가격을 낮게 매입하여야 수익이 증대되고 매각하는 입장에서는 매매가격을 올려야 하는 입장이라 서로 의견차이가 발생할 수 있다.

조합 관계자는 이러한 문제가 발생하는 것은 최초 계약이 조합에 불리하게 작성됐다고 말하고 있다. 임대사업주가 계약시점에서 조합원 권리가액(인정가액)을 확정해주고 나머지 일반분양분을 임대사업자가 책임지고 사업을 진행했으면 이런 문제가 발생하지 않았다는 것이다. 

일각에서는 이렇듯 뉴스테이 사업이 조합원들에게 불리할 수밖에 없는 계약들로 인해 분쟁은 계속해서 발생 할 것이라는 전망이 나온다. 임대사업주는 계약 당시 금액으로 아파트를 매입하고, 추가적으로 들어가는 사업비는 조합원이 부담하는 구조이기 때문에 분쟁이 발생할 수밖에 없는 구조라는 것이다. 

결국 박근혜 정부들어 서민주거복지 향상을 위해 야심차게 추진했던 뉴스테이 사업이 조합원들의 부담만 가중하고 임대사업주 이익을 위한 제도로 변질 된 것에 대해 업계에서는 대책 마련을 서둘러야 한다는 목소리들이 나오고 있다. 


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