코로나19와 경기 침체 우려로 1분기 미국 리츠는 큰 폭으로 하락했다. 임대료 인하, 배당금 축소, 신용 리스크 확대 위험이 상존하나 주가에 상당부분 반영되어 있다는 분석이다.
대신증권은 6일 미국 리치시장 전만과 관련 코로나 펜더믹과 경기 침체우려가 해소되는 2분기 회복을 시도할 것이라는 분석을 내놨다.
대신증권은 ▶코로나19 이후 리츠 시장 내 투자 수요 변화에 대응 ▶단기 경기 충격 이후 회복 과정에서 안정적인 수익을 확보할 수 있는 ‘투-트랙 포트폴리오’ 구축을 제안했다.
상반기 미국 리츠는 리스 기반의 안정적 현금 흐름을 제공하는 중위험 투자처라는 인식과 달리 높은 변동성을 보였다.
S&P500지수보다 -10.1%p 저조한 성과를 기록했다. 섹터별로는 코로나19 확산과 이를 늦추려는 경제활동 중단 영향으로 차별화가 심화됐다. 대부분의 섹터가 약세를 나타냈다. 감염병 노출도가 높은 숙박/리조트(-43.7%)와 리테일(-34.6%)의 하락 폭이 상대적으로 컸다.
반면 언택트 문화 수혜가 예상되는 데이터센터(+19.0%)와 인프라(+15.3%)는 2분기 신고가를 갱신했다.
3분기 리츠는 경기 회복 초기에 강할 것으로 보인다.
리츠는 실물자산을 보유하고 있음에도 낮은 신용등급으로 레버리지를 이용하기 때문에 경기 침체 진입 과정에서 높은 하락 변동성을 나타낸다. 반대로 경기가 침체를 탈출하는 시기에 빠르게 회복하는 특징을 보여왔다.
상반기 미국 리츠 하락에는 경기 침체 위험이 상당부분 반영된 것으로 판단된다.
관건은 미국의 경기 침체가 장기화되며 2008년과 유사하게 신용 위험 확대로 연결될 것인가이다. 하지만 정부의 선제적 위험 차단과 점진적인 경제 활동 재개로 인해 하반기 미국 경제가 완만하게 회복될 것이라는 전망이다.
부동산 기반의 예측 가능성 높은 인컴을 이용하여 리츠의 장기 투자에 진입할 수 있는 좋은 기회가 될 것이다
하방이 견조한 가운데 경기 회복 기대가 높아지며 배당 투자 수요도 증가할 것이다. ①매출 안정성 ②건전한 재무제표 ③배당 지속성을 감안시 배당 투자 매력이 높은 섹터는 주거(아파트)이다.
2016년 이후 지속되어 온 매매 중심 주택 수요가 임대 수요로 이동할 전망이다. 이러한 환 경 변화는 임대를 기반으로 하는 주거 리츠의 수익성에 긍정적으로 작용할 수 있다.
①높은 신용등급의 고소득 임차인 ②성장산업/핵심지역 주택 보유 ③양호한 현금 흐름을 갖춘 주거 리츠에 대한 관심을 높일 때이다.
대신증권은 ①성장형 성격 리츠인 아메리칸타워(AMT), 이퀴닉스(EQIX), 알렉산드리아 리엘 에스테이트 (ARE), 아메리콜드(COLD)와 ②배당형 성격 리츠인 아발론베이(AVB), 퍼블릭 스토리지(PSA), 메디컬 프로퍼티 (MPW), 에쿼티 레지덴셜(EQR)을 제시했다
