지난해 이후 지속되어온 아파트분양원가 공개와 관련한 논쟁이 최근 당정합의를 기점으로 가닥을 잡아가고 있다. 열린우리당은 7월14일 당정 협의를 통해 공공택지내 25.7평 이하의 공영 및 민영 아파트에 대한 원가연동제와 분양원가 주요 항목 공개를 병행 실시하기로 한 주택공급제도 개선안을 당론으로 최종 확정하였다. 전면적인 원가공개와 공영개발을 요구하는 시민단체와 경기침체를 우려하는 건설업체간의 논쟁은 여전하나, 금년 중 입법과정을 거처 내년부터는 새로운 아파트 공급제도가 적용될 것으로 보인다. 원가연동제가 주택시장에 미치는 영향은 도입 이전부터 다양하게 나타날 것으로 예상된다. 신규분양가격을 인하시킬 뿐 아니라 분양프리미엄을 노린 신규분양수요 증가로 인해 신규주택공급아 증가하고, 재고주택수요를 줄여 재고주택가격 안정에도 기여할 것으로 기대된다. ■원가연동제와 분양가격원가연동제는 표준건축비와 적정마진을 상한으로 분양가격이 규제받게 되는 제도로써 가격인하효과가 확실하다. 정부가 산정하는 표준건축비가 민간이 산정하는 원가의 60~70% 수준에 그치고, 적정마진폭도 일정비율로 규제받기 때문이다. 분양가격 인하효과는 지역별 시장여건에 따라 다소 편차가 있겠으나 대략 10~30% 정도로 추정된다. 특히, 판교와 같이 수도권 인기지역의 경우 시세대비 분양가격비율이 50~60% 수준으로 매우 낮게 책정될 수밖에 없어 가격인하효과는 그만큼 클 것으로 예상된다. 규제대상 아파트는 전체 분양시장 공급물량의 25% 수준에 불과하지만, 전체분양가격 안정에도 영향을 줄 것이다. 공공택지 인근의 비규제대상 아파트들도 규제아파트와의 가격경쟁력 저하로 인해 인하압력을 받게 되기 때문이다. 물론 도심내 재건축단지처럼 비교대상이 없는 지역의 경우 분양가격 인하압력은 낮으나, 아무래도 인상에 부담을 가질 수밖에 없게 된다. ■원가연동제와 하반기 분양시장연동제 시행을 앞두고 금년 하반기 분양시장은 극심한 침체양상을 보이면서 신규공급도 크게 위축될 것으로 보인다. 원가연동제가 내년부터 시작되므로 분양가격 하락을 예상한 소비자들이 청약을 내년 이후로 미룰 가능성이 높기 때문에 청약률이 낮아지면서 분양시장은 크게 침체될 수밖에 없기 때문이다. 분양성이 약화되면 결국 주택업체 또한 기존사업을 연기하거나 포기할 수밖에 없게 되어 주택공급물량도 크게 감소할 것으로 보인다. 물론 관망수요를 유인하기 위해 분양가격을 낮추려는 자구책도 부분적으로 나타날 것으로 예상된다. ■원가연동제와 주택공급원가연동제가 주택공급에 미치는 효과는 불확실하다. 분양가격 인하로 건설업체의 수익성이 낮아지면서 주택건설이 더욱 위축될 수도 있으나, 신규분양수요의 증가로 증가할 가능성도 있기 때문이다. 일반적으로 완정경쟁시장에서의 가격규제는 기업이윤을 축소시켜 공급량의 감소를 가져오나 적정마진이 보장되고 주택수요가 받쳐주는 한 주택건설업체는 공급물량 확대를 통해 이윤 극대화를 꾀할 것이다. 즉, 박리다매(薄利多賣)를 통해 이윤을 극대화한다는 것이다. 특히, 분양프리미엄으로 인해 중소형아파트에 대한 수요가 증가하면서 신규분양시장규모가 확대될 가능성도 있어 주택건설이 위축되기보다는 오히려 늘어날 것으로 보인다. 이는 과거 분양가규제시기였던 90년대 초반에도 연간 60～70만호의 주택이 건설되었던 사실에서 잘 알 수 있다. 가격규제에도 불구하고 신규주택공급이 줄어들 가능성은 낮으며, 오히려 공급이 줄어드는 것은 경기침체로 수요가 받쳐주지 못하기 때문이다. ■원가연동제와 신규 분양시장원가연동제는 신규 분양시장에만 국한되지 않고 기존주택시장의 가격에도 크게 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부의 주택거래신고제 실시 이후 가뜩이나 매수세가 얼어붙은 상황에서 주택매입자들의 수요가 중고주택 시장에서 신규 분양시장으로 급격하게 이전될 가능성이 높기 때문이다. 이러한 현상은 기존주택 시장의 가격하락 압력을 가중시키는 역할을 할 것이다. 그렇다고 해서 원가연동제가 주택시장에 순기능만 하는 것은 아니다. 앞서 언급한데로 분양프리미엄을 노린 청약과열로 신규분양시장을 과열시키고, 그 결과 투기수요가 확대되면서 전체주택시장불안을 과중시킬 수도 있다. ■향후 개선책따라서 주택시장안정을 위해서는 무엇보다도 각종 금융 및 세제를 통해 투기적 수요를 차단하고, 주택공급확대가 지속될 수 있도록 택지개발 및 공공주택 공급물량을 확대할 필요가 있다. 또한 제도시행으로 나타날 수 있는 주택공급 위축, 품질저하, 가격전가 등을 완화하기 위해서는 객관적이고 현실적인 표준건축비 산정기준이 마련되어야 할 것이다. 투기수요 차단을 위해 청약자격이나 전매를 제한하도록 공급제도도 개선되어야 하며, 인기평형수요증대에 대응하기 위해 공공택지의 소형주택의무비율도 개선될 필요가 있다. [대한주택공사 주택도시연구원 경기동향분석팀장 김용순]