오랜만에 동네 재래시장에 나갔다. 할인점처럼 깨끗한 매장도 없고 마일리지도 없지만 생기 넘치는 상인과 손님들의 살아있는 모습을 느낄 수 있었다. 1만원짜리 청바지가 흥정만 잘하면 5천원짜리로 둔갑하는 묘미도 빼놓을 수 없다. 시장에서 파는 물건 중 어떤 품목에 대해 특별히 세금을 많이 물리거나 거래를 금지했을 때 어떤 현상이 생길까? 리바이스 청바지가 너무 잘 팔려서 매점매석하는 사람이 생겼다고 가정하자. 이때 리바이스 청바지 판매에 대해 특별히 비싼 세금을 물리면 어떤 일이 일어날까?아마 십중팔구는 청바지 값만 올려놓는 결과일 것이다. 매점매석이 일어날 정도로 인기높은 상품에 세금이 높아졌다고 소비자가 외면하지는 않는다. 오히려 세금만큼 가격만 올라 소비자만 골탕을 먹는다. 지난 몇 년간 정부의 부동산정책은 위 경우와 흡사하다. 주택은 공공재이므로 주택을 사서 돈을 벌면 세금으로 환수해야 한다는 정부의 발상은 매우 위험해 보인다. 세금으로 뜯기기 보다는 차라리 안팔고 만다는 매도자의 심리가 강하고, 실제로 저금리로 인한 보유부담의 경감과 각종 정부대책이 우량 주택의 공급을 막고 있기 때문에 장기적으로 매점매석을 풀 이유가 별로 없다. 때문에 세금정책이 매도물량을 줄여 수급차질만 부추길 공산이 매우 커졌다. 최근 시행한 주택거래신고제나 시행을 앞두고 있는 재건축개발이익환수제, 아파트후분양제 등도 다주택보유자에게는 그다지 큰 압박으로 작용하지 않는다. 주택거래신고제 시행으로 늘어나는 매수자의 부담은 분명하지만 신고제 지정으로 인해 줄어드는 매물량 때문에 별다른 가격안정 효과를 기대할 수 없을 것이다. 또 재건축개발이익환수제와 후분양제를 통해 늘어나는 조합원의 부담은 일반분양분의 분양가를 높여서 보전하려 들 것이다. 소형평수건설의무화나 재건축단지 임대주택의무화는 재건축사업 추진 자체를 어렵게 만들어 새아파트의 희소가치만 높여놓을 뿐이다. 기준시가의 인상으로 과세 효율성을 높일 수는 있지만 아파트값의 하방경직성만 더 강화시키는 꼴이 될 것이다. 투기과열지구 분양권전매금지는 결국 비투기과열지구(비인기지역)의 공급량만 늘게 만들어 시장의 수급불균형만 왜곡 가속화시키는 결과를 낳게 될 것이다. 결론적으로 현재까지 1.8대책에서 10.29대책에 이르는 수많은 정부의 대책은 단기적인 가격동결책일 뿐이고 중장기적으로는 가격상승 압력만 높여놓은 미봉책이었다는 평가를 머지않아 받을 것이다. 현재 어느정도 인기를 끌고 있는 분야는 단지규모가 큰 주거형오피스텔 등 입지와 환금성이 보장된 상품에 국한되고 있다. 이들 상품의 기획자는 정부 정책을 이용해 상품 구성을 하고 있지만 주택이 아닌 한계가 있기 때문에 지금은 보이지 않는 단점이 입주시점에는 노출될 것이다. 시장은 철저하게 수요와 공급에 의해 움직인다. 부동산이외의 경기변동이나 다양한 정책 등 외부변수 조차도 수요와 공급에 영향을 미쳐 가격을 움직이게 된다. 가격이 하락하기 위한 조건은 공급이 증가하거나 수요가 감소해야 가능하다. 공급과 수요의 부문별로 시장을 살펴보자. 공급증가 요인으로는 첫번째, 대규모 택지의 공급이 있거나 재건축재개발의 활성화가 가장 중요하지만 택지공급은 참여정부의 속성상 당분간 어려울 것으로 보이며 재건축은 정책적으로 억제하고 있기 때문에 신규 공급의 증가는 어려워 보인다. 공급을 늘리기 위한 두 번째 조건은 매물량의 증가인데 이것은 금리가 급격히 오르거나 경기상황이 악화되는 상황이어야 하는데 이것도 쉽지 않다. 양도세 실거래가 과세와 투기혐의자 세무조사 거래신고제 등 매물량을 억제하는 정책으로 일관하고 있다. 세 번째는 공급확대를 위한 각종 규제의 감소와 분양가 상승이 있어야 한다. 지구단위계획이나 용적률 축소 등 공급을 억제하는 요인만 있을 뿐 그때그때마다 시류에 휩쓸려 변하는 규제가 상존하는 한 공급량의 확대를 기대할 수 없다. 자연스러운 분양가 상승을 억제하는 지자체의 분양가 간접통제나 분양원가 공개 압력 등도 공급량을 억제하는 요인이다. 또 인건비와 자재비의 상승이나 토지가격의 상승도 공급애로를 만들고 있다. 전체적으로 볼 때 정부의 공급 확대 정책에도 불구하고 적어도 향후 3~4년간 공급량은 지속적으로 줄어들 수 밖에 없는 구조를 가지고 있다. 다음으로 수요부문에서 살펴보자. 가격이 하락하기 위해서는 수요가 감소해야 한다. 수요감소의 첫 번째 조건은 경기상황의 악화이다. 기업의 부도와 실업자가 늘어나면 자연스럽게 수요는 감소한다. 현재 중산층 이하의 경기는 매우 나쁘기 때문에 소득하위계층이 찾는 주택의 가격은 실질적으로 하락하고 있다. 하지만 소득계층의 양극화로 인해 소득이 늘어나는 계층도 많아지고 있으며 이것은 주택시장의 차별화를 더욱 가속화시키는 요인이 되고 있다. 두 번째는 대출비율 억제를 통한 주택구매력 제한이다. 금리가 낮더라도 정책적으로 대출비율을 규제하면 주택수요는 줄어들 수 밖에 없다. 현재 투기과열지구 내 주택대출비율은 40%까지 낮아져 있다.(왜 투기과열지구 내에서 주택대출비율을 낮췄는지는 의문이다. 아마도 투기지역 시행전에 대출비율을 먼저 억제했기 때문인 듯하다.) 대출비율(LTV) 억제는 효과적으로 수요를 억제할 수는 있지만 경기를 악화시키는 주범이기 때문에 경기회복을 위해서는 결국 완화할 수 밖에 없을 것이고 이미 모기지론 도입을 통해 대출비율은 70%로 복귀하고 있다. 향후 이지 않는 주택경기 부양은 대출비율 확대를 통할 공산이 크다고 본다. 세 번째 수요감소 요인은 금리상승이다. 이미 작년초부터 금리인상이 곧 이루어질 것같은 분위기를 조성해 왔다. 과열된 부동산경기를 안정시키는데 금리만큼 효과적인 대책은 없기 때문이다. 하지만 이미 OECD국가가 된 우리나라가 자금의 국제적인 이동이 자유로운 상태에서 독자적으로 높은 금리는 유지한다는 것은 거의 불가능에 가깝다. 더욱이 금리인상으로 경기회복이 둔화될 수 있기 때문에 인상하더라도 매우 소폭이 될 공산이 커 부동산시장에는 거의 영향을 미치지 못할 것이다. 오히려 오랜시간 완만한 변화를 보이는 부동산시장의 특성상 사상최저라는 체감 금리 때문에 지속적으로 수요가 증가할 가능성이 더욱 높아 보인다. 저금리에서 촉발된 부동자금의 증가와 대체투자처 부재로 인한 우량 부동산시장 쏠림현상은 더욱 더 심화된다고 보는 것이 일반적인 분석이다. 네 번째로 출산률 감소 인구감소 등으로 인한 자연적인 수요의 감소이다. 우리나라의 출산률은 부부당 1.17명으로 세계적으로도 낮은 수치를 기록하고 있지만 이것이 곧바로 인구감소로 이어진다고 보면 오산이다. 출산률은 낮지만 부동산 수요를 좌우하는 가구수의 증가는 계속되고 있다. 사망률 감소와 이혼의 급속한 증가 대가족의 해체 등으로 적어도 2020년까지 가구수는 지속적으로 증가할 것으로 통계청은 예측하고 있다. 위 4가지 요인을 분석컨대 정부에서 정책적으로 수요 감소를 추진하고 있지만 중장기적으로 수요는 증가할 수 밖에 없는 추세에 있다. 우리나라의 주택가격은 최근에 많이 올랐다. 하지만 최근 20년간 임금상승률에 비해 주택가격상승률은 절반 가량에 그치고 있다. 향후 국민소득 2만불 3만불 시대를 간다고 가정했을 때 선진국 수준의 주택재고량(주택보급률 120%)이 확보되지 않으면 주택을 대상으로 매점매석하는 형태는 지속될 공산이 크다. 특히 주택차별화 현상의 심화와 양질의 주택 공급을 억제하는 현 정책 방향을 지켜보면서 입지여건이 좋은 주택을 선점하는 것은 아직도 매우 유효한 투자형태임을 느낄 수 있다. 단기적으로 정부의 정책은 효과를 발휘할 수 있지만 장기적으로는 정책이 가져올 시장의 변화에 의해 가격은 결정된다. 정책이 시장 차별화를 더욱 심화시키고 있다. [알파오에스 곽창석 상무]