실종된 부동산 투자테마와 4.15 총선 공약
실종된 부동산 투자테마와 4.15 총선 공약
  • 한국증권신문
  • 승인 2004.04.09
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시중의 부동자금을 흡수할 만한 특별한 투자 재료가 없는 지금 부동산시장은 대체로 안정세를 이어가고 있다. 다가오는 총선은 부동산 투자자에겐 새로운 투자기준으로 작용할 것으로 보인다. 눈 여겨 보아야 할 이슈를 정리해 본다. 2004년 1/4분기 부동산 시황분석 최근 수년간 활황세를 유지하던 부동산 시장은 2003년 발표된 "10.29 대책"을 정점으로 소강상태를 유지하고 있다. 부동산 부문별, 상품별로 극명한 "양극화 현상"을 보이면서 수요자들은 다소 경직된 시장을 불안한 눈으로 보고 있는 상황이다. 거침없이 내달리던 부동산 시장에 강력한 제동을 건 "10.29대책"은 앞으로 만 내달리던 사람들에게 다시 시장을 냉정하게 분석하게 끔 하는 동기를 부여한 것으로 판단된다. 이에 따라 그 동안 맹목적인 투자열풍에서 한발 벗어나 기억해 둘만한 몇 가지 사실을 정리해 보자. 첫째, 과연 사기만 하면 오른다는 생각은 옳은 것인가. 근본적으로 볼 때 최근 수년간의 부동산 활황세로 분양가격은 매번 전고점을 갱신하면 새로운 신고가를 형성해왔다. 나오는 상품마다 냉정하게 투자가치를 판단하기 보다는 ´사면 오른다´ 라고 생각 때문에 대체로 시장의 분위기는 상당히 좋은 편이었다. 하지만 분양가격의 원가적인 측면을 곰곰히 생각해 보면 지금이 어떤 상황인지 쉽게 인식할 수 있을 것이다. 적어도 최근에 분양되고 있는 부동산 상품은 절대적으로 높은 토지원가의 부담을 피할 수 없는 형편이다. 최근 수년간의 부동산 시장의 활황은 개발사업이 가능한 토지가격을 천정부지로 올려 놓은 상태라고 볼 수 있다. 따라서 최근 시장에 출시되고 있는 부동산 상품들이 대체로 분양 부진상태를 보이는 가장 큰 이유는 바로 가격 경쟁력의 상실 때문이다. 하지만 더 큰 문제는 현재 형성된 토지가격이 아직 요지부동이라는 사실이다. 앞으로의 시장은 현재의 토지가격이 적정한 조정을 거쳐 경쟁력있는 분양가격에 부응할 수 있어야만 지금의 냉각된 시장분위기의 반전을 기대할 수 있다고 판단되므로 앞으로 일정기간 동안 부동산 시장은 적쟎은 조정이 수반될 것으로 생각된다. 둘째, "분양원가 공개 파장" 으로 인한 심리적 부담감이 높아졌다. 실수요자의 경우 "과연 언제쯤이 내집마련의 적기일까" 하는 진부한 고민을 지금 이 순간에도 변함없이 하고 있을 것이다. ´적절한 시기´라는 고민을 해결하지 못한 상태에서 ´적정한 가격´이라는 고민을 한가지 추가하게 된 상황이다. 그렇지 않아도 서민들의 경우 내집마련 계획을 차근 차근 실행하면서도 자고 나면 오르는 아파트 가격 때문에 사실상 상대적인 박탈감을 피할 수 없었던 것이 사실이다. 그렇지만 최근 불거진 ´분양원가 공개´라는 민감한 사안을 접하고 나서는 현재의 구입가격이 과연 적정한 것인가 하는 고민으로 내집마련 꿈은 한동안 더 멀어질 가능성이 높아졌다. 따라서 실수요자의 경우 높아진 토지원가가 이미 반영되어 있는 신규 분양물건보다는 가격 경쟁력을 갖춘 미분양 아파트, 기존 아파트, 경매 아파트 등에 좀더 많은 관심을 가져볼 필요가 있다. 셋째, 부자들이 움직이지 않고 있다. 최근 모 은행의 PB고객 중 몇 분을 만난 기억이 새롭다. 적어도 수십억원의 현금 등 단기 투자자금을 당장 조달할 수 있는 가망 부동산투자자인 그 분들은 이구동성으로 지금은 때가 아니라고 단언했다. 이유는 정국이 너무 불안하다는 것이다. 대통령 탄핵, 국회의원 선거 임박, 새로운 부동산 규제책의 실현 등으로 지금은 투자보다는 관망을 하겠다는 생각을 하고 있었다. 다만, 그들은 학습효과 또는 경험칙으로 지금의 혼란은 가까운 시기에 힘에 부치는 부동산 투자로 인해 견디지 못하는 급매물이 양산될 수 있다고 생각하기 때문에 관망하면서도 나름대로는 적정 투자자금을 모으고 있다고들 했다. 이렇듯 시장을 보는 실수요자나 투자자들의 시각이 근본적으로 흔들리고 있는 것이 사실이다. 최근 ´시티파크´ 청약열풍은 개별 상품에 대한 복합적 호재의 마지막 투자형태라고 보여진다. 따라서 앞으로는 특정지역의 개별상품을 중심으로 선별적인 관심은 변함없이 재연될 수 있는 가능성은 있지만 이미 시장은 과거 무분별한 ´묻지마 투자´에서 ´선별적인 가치투자´로 선회할 것이 분명하다. 과연 총선은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것인가? 총선에서 각 당의 부동산 관련 선거공약이 확정, 발표되었다. 이미 정부의 부동산정책으로 채택되어 이미 시행되었거나, 시행될 것으로 예상되는 투기지역 지정 확대, 종합부동산세 도입, 아파트 후분양제 실시, 주택금융 활성화, 아파트 분양원가 공개 외에도 투기 성행지역에 주택거래허가제 도입을 포함한 부동산 공개념제도 도입, 개발부담금제 재도입 등 보다 강력한 부동산 관련 공약이 포함되어 있다. 그렇다면 현재의 총선정국은 과연 앞으로의 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠 것인지 궁금하지 않을 수 없다. 각 정당에서 내놓고 있는 부동산관련 총선 공약의 핵심은 ´적정한 부의 분배´를 통한 부동산 시장의 건전한 경쟁유도라고 볼 수 있다. 문제는 이런 공약들은 대체로 부동산 공급자들에게는 악재로 작용할 것이 분명하다. 따라서 총선 후에도 현재의 냉각된 부동산 시장의 대세를 이어질 것으로 보여지며, 공급자의 심리적 위축에 따른 신규 공급물량의 감소가 예상된다. 결국 공급물량의 감소는 서민들의 내집마련 가능성의 축소, 투자자들의 부동자금 시장유입을 제한하게 됨에 따라 경기 선순환을 기대할 수 없게 할 수 있다는 우려가 생기고 있다. 실수요자의 향후 내집마련 대응자세 아직 내집마련을 하지 못한 서민들의 경우 현재의 분양가격 또는 거래가격을 신뢰하고 주택을 구입하겠다는 마음을 가진 사람들이 그리 많지 않아 보인다. 그만큼 가격에 대한 심리적 부담감은 당장 주택을 구입하겠다는 마음을 부담스럽게 하고 있어 적어도 올 가을 이사철까지는 거래위축으로 이어질 것으로 판단된다. 실수요자는 두가지 측면에서 내집마련을 고민해 보아야 할 것으로 생각된다. 우선, 어느 정도의 구입자금을 준비한 수요자의 경우 위축된 시장에 대한 부담으로 물량이 늘어날 것으로 예상되는 급매물에 관심을 가지거나, 가수요가 어느 정도 제거된 동시분양아파트에 보다 적극적으로 참여하는 것이 필요하다. ´적정한 가격´에 대한 심리적 부담을 급매물 매입을 통한 저가매입, 가수요 부담을 턴 동시분양 유망 아파트에 대한 아파트 구입을 통해서 어느 정도 해소할 수 있는 가능성이 있기 때문이다. 부동산 투자자의 향후 투자 관전포인트 현재의 내수위축에 따른 전반적인 경기가 좋지 않은 상황에서 경기 선순환을 선도할 수 있는 건설경기의 호전 가능성이 낮아지고 있다. 제17대 총선의 부동산관련 공약은 서민들의 표심을 얻기 위해 대체로 분양원가 공개, 취득 및 양도에 따른 부동산 세제 강화, 개발보다는 규제정책 강화 등의 기조가 이어질 것으로 보여짐에 따라 많은 투자자는 이미 신규 투자보다는 보수적인 투자자세를 이어가고 있다. 어쩌면 현재의 부동산시장 여건이 좀 더 악화되기를 기다리고 있다고 보는 것이 맞을 것이다. 부동산 시장이 좋지 않을수록 가지고 있는 현금의 가치를 극대활 시킬 수 있는 가능성이 높아진다는 것을 이미 경험으로 알고 있기 때문이다. 때에 따라서는 자금부담을 견디지 못하고 나오는 급매물을 거져 먹을 수도 있다고 판단하기 때문이다. 따라서 투자자는 총선 전후의 국내 경기동향, 부동산 시장의 정책적 기조, 실물 시장의 가격변화 등을 관망하면서 섣부른 투자보다는 기존 사업을 큰 돈들이지 않고 인수할 수 있는 가능성에 좀 더 많은 관심을 가지는 것이 필요하다. [하우징파트너스㈜ 대표 어득해]

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