은행이자보다 높은 투자수익률을 제공하는 부동산 간접투자상품을 개발해야 가격폭등 막는다
은행이자보다 높은 투자수익률을 제공하는 부동산 간접투자상품을 개발해야 가격폭등 막는다
  • 한국증권신문
  • 승인 2004.01.29
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10월 29일 대책 이후 과열된 부동산 시장은 급격히 냉각되고 있다. 지난 9차에 이어 10차 서울시 동시분양 아파트마저 평균 계약률이 50%대에 그치는 등 무더기 미분양 사태가 일어났다. 이런 사태는 ‘분양은 곧 대박’이라는 등식이 성립되던 서울 강남지역에서도 일어나고 있다. 자료에 의하면 강남구 A아파트는 전체 38가구 청약물량 중에서 13가구만 계약을 마쳐 미계약률이 60%대를 넘었고, 송파구 B아파트는 95가구 중에서 28가구, 강남구 C아파트는 38가구 중 7가구가 각각 계약을 포기했다. 이런 미계약 사태는 지방에서 더욱 심각하다. 지난달 초 부산 대구 광주 등 지방 대도시가 투기 과열지역으로 지정된 뒤 해당지역의 아파트 계약률은 10-20%대로 급락했고 모델하우스를 찾는 방문객의 발길이 사라졌다는 기사가 실린 적이 있었다. 이러한 현상은 최근 실시한 11차 동시분양 아파트에서도 나타났다. 금융결제원은 지난 달 5일 실시한 동시분양에서 청약 물량 1천3백1가구에 대해 서울 1순위자들의 청약 신청을 받은 결과 3천56명이 접수해 평균 2.35대 1의 경쟁률을 보였다고 발표했다. 이 결과는 2004년 11차례에 치러진 동시분양 가운데 경쟁률이 가장 낮은 수치이다. 위와 같은 사태는 정부의 고강도 부동산 정책이 시행됨에 따라 투기세력들이 부동산 시장에서 철수하고 있는 것을 나타내는 것이다. 얼마 전 신문에서 주택을 보유한 세대의 33%가 평균 3채씩을 소유하고 있다는 기사를 읽은 바 있다. 이 기사는 우리나라의 주택보급률은 투기세력의 가수요 때문에 실제보다 높은 지수를 가리키고 있다는 것을 반증한 자료라고 생각한다. 만일 위에서 언급한 여러 채의 주택을 소유한 가구들이 2 번째 혹은 3 번째 아파트를 재테크의 목적으로 은행에서 가계대출이나 주택융자프로그램을 이용하여 주택을 장만하였다면 지금처럼 시장경제의 원리에 의해서가 아니라 정부의 인위적인 억제 정책에 따라서 수요가 사라진 시장상황에서는 주택시장 전반에 통제할 수 없는 결과를 초래 할 수 있다고 생각한다. 즉 자기가 살고 있지 않는 주택 이외의 주택을, 즉 재테크 목적의 주택들을 시장에 내놓은 뒤 투자한 equity자금을 회수 못하면 자기자금도 잃게 되는 상황이 발생하기 때문이다. 이러한 주택들이 동시에 시장에 나올 경우 아마 부동산 가격은 폭락세를 보일 것이며 이러한 급격한 시장 변동은 금융기관으로부터 돈을 빌려 자기가 살고 있는 집을 가까스로 마련하게 된 1가구 1주택 소유자 들의 담보가치를 급격히 하락시켜 사회의 불안요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 본인은 지난번 컬럼에서도 여러 번 언급을 하였지만 우리나라 부동산 시장이 당면한 가장 큰 문제점이 바로 이 투기세력이 움직이고 있는 400조원에 이르는 부동자금이라고 생각한다. 이러한 부동자금을 양성화시켜 경제발전에 이바지 할 수 있는 방법을 필자는 현재 미국에서 시행하고 있는 간접투자제도에서 찾을 수 있다고 생각하여 이 번 칼럼에서는 간접투자방식으로 운용하고 있는 여러 펀드와 그 운용방식을 간단하게 살펴보고자 한다. 미국에서 부동산 자금은 프로젝트 수행에 꼭 필요한 자기자본금을 조달하는 Equity financing과 담보물 또는 신용을 토대로 프로젝트 공사에 필요한 자금을 외부에서 융통하는 Debt financing으로 구분된다. Debt financing은 주로 Commercial Bank나 Insurance Company등이 취급하며 프로젝트에 필요한 SEED MONEY 즉 Equity는 Pension Fund를 운영하고 있는 Pension Fund Advisor, 기부금을 운영하는 Endowment Fund와 간접투자가들 혹은 기관으로부터 자금을 위탁 받아 운용하는 Investment Bank에서 조달한다. 부동산 Fund중에서 대표적인 것이 Morgan Stanley가 운영하고 있는 MSREF(Morgan Stanley Real Estate Fund), Lehman Brothers의 Principal Transaction Group, Goldman Sachs의 Whitehall fund등이 있다. 개인이 오랜 경험과 인맥을 통해서 부동산 Fund를 모집한 것으로는 Lone Star Fund, West Brook, Colony Capital등 현재 활동하고 있는 부동산 전문 Fund의 숫자는 수 십 개에 이른다. 회사의 높은 신용도를 이용하여 Corporate Bond등을 발행해서 낮은 비용으로 자금을 모아 부동산에 운영하는 Fund로서는 대표적인 예로 GE Capital, GMAC등이 있다. 또 다른 Equity Fund로서 외국투자가들을 들 수 있다. Nomura Fund, Nissho Iwai 등의 일본투자기금, 메자니 financing을 주로 하는 불란서 Lazard Freres real estate investors, 싱가폴 자금인 GIC, Cesma, Keppel Land, Ascendas등등의 여러 형태의 외국자본들도 미국부동산 시장에 직간접적으로 투자하고 있다. 이와 같이 미국이나 모든 선진국의 부동산 투자는 개인이 투자하는 소규모의 직접 투자가 아닌 전문가을 이용한 간접투자방식으로 이루어 지고 있다. 간접투자는 전문가들에 의한 시장위주의 투자가 행하여지므로 우리나라에서 발생되는 투기세력에 의한 부동산 일부 상품의 예측 할 수 없는 투기성격의 투자는 존재하지 않으며 이로 인한 개인들의 무리한 투자로 인한 자살 같은 극도의 피해 현상도 일어나지 않는다. 정부는 지금까지 모든 세법이나 행정적 조치를 통해서 부동산 특히 아파트가격을 진정시키려는 노력을 다하고 있고 어느 정도 성과를 보고 있다. 그러나 투자방식에 의한 즉 간접투자방식을 활성화시켜 개인들이 원하는 은행이자보다 훨씬 높은 투자수익률을 제공하는 부동산 간접투자상품을 개발하지 못하면 언제 또 다른 가격 폭등이 투기세력에 의해 일어날지 모른다. [(주)글로벌텍디벨롭먼트 사장 김정환]

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