GS 리스크 관리 하지 않고 삼호 사업 집중 커녁선 의혹
GS그룹(허창수 회장·전경련 회장)의 계열사 GS건설(허창수·임병용 대표이사)의 유동설 위기론이 제기됐다. 부동산개발회사인 DSD삼호(김언식 회장)에 과도한 지급보증을 선 것이 원인이라는 지적이 나온다. DSD삼호는 2015년 11월 부동산담보신탁계약을 맺고 GS건설 앞으로 1조 4300억 원의 우선수익권 증서를 발행한다. 이를 토대로 DSD삼호는 7000억여 원(2017.12.31.기준)을 금융권으로부터 차용한 것으로 알려진다.
건설업계와 금융권 일각에서는 GS건설이 경기도 용인시 동천지구 부동산 개발 사업과 관련해 한 사업장에 1조 4300억 원의 우선 수익권 담보를 설정한 데 대해 리스크가 발생하면 ‘제2의 어닝쇼크’로 번질 수 있다는 우려가 나온다. GS건설은 동천지구 개발 사업뿐만 아니라 GS건설이 시공을 맡은 DSD삼호의 전체 사업장에 대한 포괄적 의미의 수익권 담보 설정을 한 것이라는 해명을 내놨다. 이 같은 GS건설의 해명에도 불구하고 GS건설과 DSD삼호 간의 부정적 커넥션 의혹으로까지 번지고 있다.
석연치 않은 GS건설-DSD삼호 커넥션
GS와 DSD삼호 간의 거래가 석연치 않다. GS건설이 시행사에 대해 회사의 경영에 영향을 미칠 만큼의 과다한 연대보증을 했다.
GS건설은 DSD삼호에 7405억 원의 연대보증을 한 것으로 알려진다. GS건설의 1분기 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 잔액은 1조 8079억 원이다. 이중 DSD삼호와 간접 지배회사인 와이즈플래닝이 각각 6805억 원과 600억 원으로 무려 41%를 차지한다(전자공시시스템 2018.3.31.기준).
DSD삼호의 감사보고서에 따르면, GS건설이 7213억 원의 연대 보증을 한 것으로 나타나있다. 주택도시보증공사(1조3461억 원)에 이어 두 번째로 많은 연대보증을 한 것으로 나타났다. 이어 현대건설·청담씨앤디(1240억 원), 호담(226억 원), 삼호건설(45억 원), 한덕·최성배(43억 원), 서울보증보험(39억 원) 순이다.
문제는 GS건설이 DSD삼호와 맺은 부동산담보신탁계약서에 들어간 수익권증서 내용에 DSD삼호가 추진하는 여러 사업장을 포괄하고 있는 것이다. DSD삼호가 추진하는 사업 하나라도 자칫 삐거덕 거렸다간 전체 사업장에 영향을 미칠 수 있다. GS그룹은 물론 부동산 시장까지 영향을 미칠 수 있다는 지적이다.
건설전문가 신모(63)씨는 “일반적으로 수익권증서 발행은 한 현장에만 한정해야 한다. 이는 포괄적 수익권증서를 발행할 경우 한 현장에서 사고가 터지면 다른 현장에도 영향을 미치기 때문”이라고 설명했다.
GS건설은 지난 2013년 유동성 위기를 겪었다. 당기순손실이 역대 최고인 8273억 원을 기록했다. 2014년에도 225억 원의 손실을 봤다. 2015년에 295억 원의 영업이익을 냈지만, 2016년과 2017년에 각각 204억 원과 1637억 원의 당기 순손실을 봤다.
‘어닝쇼크’로 경영위기인 상황에서도 GS건설은 DSD삼호에 PF 관련 연대보증을 한다. 2013년 11월 897억 원, 2014년 4월 900억 원, 2015년 2월 1650억 원, 10월 1400억 원과 820억 원의 연대 보증을 선다. 건설사들이 부동산 경기 침체를 우려해 투자를 꺼리던 시기였지만, 두 회사는 끈끈한 사업적 유대감을 과시한다.
당시 DSD삼호의 실적도 최악이었다. 자본금은 51억 원에 불과했는데 2013년부터 2015년까지 각각 154억 원, 229억 원, 592억 원 등 3년 연속 영업 손실을 기록했다. 매출액은 각각 703억 원, 1260억 원, 1645억 원이다.
영업 손실로 적자가 누적되던 회사에 GS건설이 연대보증을 결정한데 대해, 회사 경영진의 의사결정이 있었을 것이라는 의혹도 제기되고 있다. 건설 시행 사업의 경우 리스크를 감안하여 분산 투자하는 게 보통이지만, GS건설은 전체 보증액의 40%를 자본금을 완전 잠식한 회사에 몰빵하면서 리스크를 높였다는 지적이다.
이에 대해 GS건설 관계자는 “그런 것과 상관없이 사업성이 있으면 하는 것”이라고 해명했다. 하지만 GS건설의 해명이 부족하다. 단순히 사업성이 있다는 이유로 3년 동안 자본금의 20배 가까운 영업 손실이 난 회사에 대해 수천억 원대의 지급보증을 선 것은 석연치 않다는 지적이다.
국내 도급순위 6위, 시공능력평가액 7조 6685억인 GS건설이 특정 회사에 수천억 원대의 지급보증을 한 것은 건설업계에서도 이례적인 일로 보고 있다. 게다가 어닝쇼크가 발생한 지 얼마되지 않은 상태라는 점에서 더욱 그렇다.
건설업계의 한 관계자는 “상식을 뛰어넘는 연대보증에는 반대급부가 있을 것”이라며 “일반적 반대급부라면 시행사가 시공사에 평당 공사비를 높게 책정해 계약을 맺는 것을 말한다. 짬짜미는 결국 분양가 상승의 원인이 된다. 그 피해가 고스란히 분양받는 사람들에게 돌아간다”고 말했다.
짬짜미 의혹 사실일까?
GS건설과 DSD삼호는 경기도 고양시 식사동 자이아파트 건설과 관련 시공사·시행사로 참여하면서 인연을 맺는다. 삼호는 1991년 5월 25일 아파트건설업을 주 사업으로 설립됐다. 경기도 일대의 다수의 도시개발사업조합을 추진했다. 최대주주는 기획재정부(41.09%)이다. 이어 김언식(25.58%), 김태완(13.38%), 디에스사내근로복지기금(2.81%), 우리사주(1.01%), 심삼례(0.4%)순이다.
이 회사는 사업 시행 과정에서 많은 물의를 일으켰다. 전·현직 고위 관료들과의 유착설이 불거졌으며, 원주민 지주와 조합원들로부터 끊임없는 원성을 들어야 했다. 무엇보다 편법적인 ‘지분 쪼개기’를 통해 우호 조합원을 만들어 냈다는 의혹을 샀다. 우호 조합원을 규합해 조합을 장악하고 자신들에 유리한 조합장, 이사. 대의원을 만들어 이익을 독점하면서 다른 조합원들에게는 피해를 떠안겼다는 의혹도 곳곳에서 흘러나왔다.
지난 7월 2일자 조선일보에는 <DSD삼호, 땅 한평 없는 조합장과 이사들 동원, 수백억원대 대지주 조합원의 재산권을 갈취하는 환지계획 수립!>이라는 제하의 광고를 통해 DSD삼호의 불법적인 재개발 비리를 성토하는 글이 게재됐다.
신안주택 외 고양식사2지구 피해 조합원 등은 “고양식사2지구 조합임원들이 DSD삼호를 위해 조합원의 환지권리(1만4400평) 계획을 변경해 6100평을 갖다 바치는 환지계획을 변경을 강행했다”면서 “고양식사2지구 감정가 1150억 원 토지에 2750억 원의 담보권을 실행후 1800억 원을 추가 대출받아 총 4600억 원 담보상태에서 802세대 아파트를 분양했다. 계약금으로 370억 원을 수령했다”고 했다.
신안주택 등은 전·현 고위직 경찰간부들과의 커녁션 의혹을 제기했다. 재개발 사업은 많은 비리로 점철된 비리복마전으로 지목받는다. 이런 상황인데도 고위 경찰간부·고위직 공무원 등이 퇴직 이후 DSD삼호와 관련된 재개발 사업의 조합장을 맡은 것이 ‘또 다른 전관예우’라는 비판도 나온다. 특히 경찰 간부출신 조합장은 지역 주민 및 조합원들의 민원을 무력화 시키고 있다는 의혹도 있다.
이 밖에도 DSD삼호가 참여한 용인시 동천지구에서는 조합이 사업지내 21개 필지를 담보식탁하면서 GS건설이 1조4300억 원의 우선수익권을 설정해 놓은 상태다. 이곳에는 2500세대가 분양됐으나 입주가 얼마 남지 않은 상태에서도 아파트 잔금 30%를 제외한 나머지 분양수익금이 모조리 사용됐다고 조합원들은 주장한다. 같은 용인시에 위치한 신봉지구도 7167억 원이 우선수익권으로 담보신탁돼 있다. DSD삼호의 대출 잔액은 2017년말 기준 1조205억원에 달한다. 올해에도 1500억 원대의 대출이 추가돼 모두 1조2천억 원대의 과도한 채무를 지고 있다는 게 이들의 주장이다.
GS건설, 2013년 유동성 위기 재현될까
GS건설 관계자는 용인 동천지구에 설정된 우선수익권에 대해 “1조 4300억원의 우선수익권은 DSD삼호가 가지고 있는 모든 사업장에 대한 공동담보”라고 밝혔다. 이 관계자는 “(DSD삼호와 관련된) 대부분의 PF는 분양예정이거나 분양이 완료돼 (보증액이) 줄어들 예정”이라며 문제없다고 밝혔다. 만일의 경우가 생기더라도 회사에는 별다른 피해가 없다는 입장이다.
실제로 GS건설의 실적은 호전되고 있다. 부채가 감소하는 추세다. 부채총계는 2016년 12월말 10조234억원, 2017년 12월말 10조 4569억원을 거쳐 올 1분기 현재 9조2679억원이다. 올해 1분기 들어 2087억원의 당기순이익을 기록하며 지표는 호전되고 있다.
하지만 진짜 문제는 각 지역 조합원이나 아파트를 분양받은 사람들이다. GS건설의 DSD삼호에 대한 과다한 지급보증은 DSD삼호가 무리한 사업을 벌이는 원동력이라고 업계 일각에서는 보고 있다. 자칫 DSD삼호에 유동성 위기가 올 경우 피해자가 양산될 우려가 있다. 이 경우 GS건설도 이를 방조했다는 비난을 피해가기 어렵다.
구체적인 예가 지난 2010년 10월 입주한 고양시 일산동구 식사동 일산자이 아파트단지다. DSD삼호가 디벨로퍼로 참여한 곳인데 7년이 훨씬 지난 현재에도 대지권이 미등기상태여서 소유자들이 재산권 행사에 지장을 받고 있다. 이러한 선의의 피해자가 없도록 하기 위해 GS건설과 같은 굴지의 건설사가 특정 업체에 대해 과도한 지급 보증을 서는 것은 지양해야 한다는 지적이 나온다.
