[대신證]SK디앤디, 선진국형 디벨로퍼로 진화
[대신證]SK디앤디, 선진국형 디벨로퍼로 진화
  • 양가을 기자
  • 승인 2016.05.31
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대신증권은 SK디앤디에 대한 투자의견 ‘매수’ 및 모교주가 75,000원을 제시했다.

이에 이선일 대신증권 연구원은 “목표주가는 2017년 주당순자산에 목표 주당순자산배율 3.3배를 적용하여 산정했다”며 “목표 주가자산비율은 국내 상장업체 중 SK디앤디와 가장 유사한 사업구조를 지닌 현대산업개발의 주가자산비율 고점(2007년의 2.5배)에 30% 할증률을 적용한 값”이라고 설명했다.

이어 그는, “SK디앤디가 건설사 중 디벨로퍼(부동산 개발사업자) 개념에 가장 가까운 현대산업개발보다 더 진화된 사업자이기 때문에 프리미엄을 부여한다”고 덧붙였다.

SK디앤디는 비주거용 부동산을 선매각 방식 위주로 개발했다. 아파트 등 주거용이 아니고 일반 분양보다는 특정 수요처(주로 부동산펀드)에 사전적으로 일괄 매각하는 사업방식이므로 안정성에서 기존 건설사 및 시행사(신영 등 한국의 대표 디벨로퍼)들과는 차별화됐다.

더불어 아직 비중은 낮지만 임대 및 운영(풍력발전 등 신재생에너지 사업 운영) 수입과 같은 고정수익 기반도 착실히 구축해가고 있기 때문에 선진국형 디벨로퍼(안정적인 고정수익 기반 위에서 개발형사업 영위) 개념에도 가장 근접한 업체다.

SK디앤디의 매출 구성은 2015년 기준으로 부동산 86.9%, 신재생 5.3%, 가구판매 7.8%. 핵심인 부동산은 선매각과 분양 등 개발형이 90%이고 임대 및 마케팅이 10% 비중이다.

성장동력인 부동산개발은 작년 영업이익률이 17.1%에 달할 정도로 수익성도 높다. 개발 프로젝트들은 선매각 및 분양가 확정 시점에 수주로 잡히며 2년여 동안 수익을 인식한다. 현재 수주잔고는 사실상(지분법 및 확보 물량 포함) 1.2조원으로 연 매출액의 6배규모다. 이를 토대로 2017년 순이익은 2015년 대비 161.5% 증가한 531억원에 달할 전망이다.

부동산개발은 대표적인 고위험 고수익 사업으로 리스크 헷지가 무엇보다 중요하다. 리스크 헷지와 지속적인 개발사업 수행을 위해 고정적인 현금흐름(임대 및 운영 수입)이 필요하다.

SK디앤디는 초기 단계이지만 임대와 운영 등 고정 수익기반을 구축한 상태다. 임대는 마스터리스(빌딩 전체를 장기간 임차한 후 리모델링으로 가치를 올려 재임대) 방식으로 운영수입은 풍력 및 태양광발전 등 신재생사업을 통해 올리고 있다. 이러한 고정수입은 올해 연간기준으로 매출액 224억원(비중 8%), 영업이익 77억원(비중 23%)으로 예상된다.

고정수익 기반을 확대하기 위해서는 자본 축적이 필수적. 현재 수행하고 있는 부동산개발 사업(선매각, 분양)이 성공을 거둬 자본이 축적되면 점진적으로 확대. 일본의 경우 미쓰이, 미쓰비시 등 대표적 디벨로퍼들은 그룹의 랜드뱅킹을 기반으로 더 수월하게 고정수입 기반을 구축했다. 이를 고려하면 SK그룹 기반의 SK디앤디도 한층 유리한 입지다.
 


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