한국투자증권은 SK디앤디에 대한 투자의견 ‘매수’ 및 목표주가 97,000원을 유지한다.
이경자 한국투자증권 연구원은 “SK디앤디의 매출은 16% 증가한 530억원, 영업이익은 53% 감소한 30억원을 기록하며 예상을 상회했다”며 “1월 분양한 ‘가산W’ 프로젝트의 초기 분양률이 예상보다 높은데 기인한다”고 말했다.
환이익 6억원과 순이자비용 4억원 감소로 세전이익은 46억원을 기록했다. 전년 1분기~3분기는 ‘수송#1’ 프로젝트가 완공에 임박, 매출 1,400억원이 집중 반영됐다. 반면 작년 4분기부터 올 2분기까지는 대부분 프로젝트가 초기단계라 매출은 미미한 반면 투자비용이 큰 시기다.
1월 12일 분양한 가산 W센터(지식센터, 총 매출 965억원) 분양률이 1분기 말 이미 78%에 육박, 예상을 크게 상회했다. 작년 말 분양한 ‘가산 V’(총 매출 996억원)는 계약이 거의 완료된 상태다.
분양률에 비례해 매출이 잡히므로 가산 W와 V 프로젝트는 모두 초기임에도 1분기 85억원의 매출을 시현한 것으로 추정된다. 따라서 올해 두 프로젝트에서 인식할 매출은 당초 예상했던 330억원을 상회한 520억에 육박할 전망이다.
올해 외형을 견인할 주요 프로젝트는 해운대 비즈니스 호텔(매출 1,530억원), 가산 프로젝트 2개(1,960억원), 창원 비즈니스 호텔(580억원) 등이다. 모두 초기단계라 상반기까지 공정률은 slow하다. 그러나 3분기부터 peak에 진입하기 시작, 성장이 가속화될 것이다.
SK D&D의 프로젝트 손익은 사실상 착공 시점 모두 확정된다. 착공 전 대부분 부동산펀드를 대상으로 선매각한 뒤 예정 원가율대로 손익을 인식하기 때문(가산 프로젝트와 같은 일부 분양형 사업 제외) 이다. 즉 공실률/분양률 등 다양한 리스크에서 자유롭다. 따라서 올해 손익도 확실성이 높은데 공정상 연간 영업이익의 70%가 4분기에 창출된다.
매각가 3,500~3,800억원으로 추정되는 ‘수송 스퀘어#2’(구 제일모직 사옥, 지분법이익으로 인식)는 최근 리모델링을 시작했다. 공기가 짧아 2017년 약 400억원의 지분법이익이 일시 반영될 전망이다. 최근 4천억원 규모의 프로젝트를 추가로 확보했으며 늦어도 2017년 초 착공된다.
모두 서울 CBD 지역 프로젝트다. 이를 비롯한 수주잔고는 1.2조원으로 추정, 5년치 일감을 확보했다. 디벨로퍼 특성상 완공 시점 이익인식이 집중돼 분기 편차는 크나, 연간 손익 확실성은 매우 높다. 작년 4분기~올 상반기가 일시적인 휴지기다.
그러나 이제 매분기 100억원 이상씩 매출이 늘며 하반기부터 고성장이 시작된다. 2016년 하반기 순이익은 전년대비 88% 증가하고 2017년 순이익은 2배 이상 늘어난 577억원으로 추정한다. 2016년 주가수익비율은 27배지만, 2017년은 11배로 하락한다. 지금이 매수 시기다.
