강남권 재건축 아파트가 3.3㎡당 4,000만원대의 고분양가 랠리를 이어가는 가운데 앞서 공급된 분양권 실거래가도 이에 육박하는 것으로 나타났다. 분양권 웃돈(프리미엄)의 '고공행진'이 분양가를 밀어 올리고 높은 분양가가 다시 기존 단지들의 시세를 끌어 올리는 악순환이 우려되는 대목이다.
부동산114(www.r114.com)가 서울부동산정보광장의 분양권 실거래가 자료를 분석한 결과, 작년 한 해 강남권(강남·서초구)에서 거래된 재건축 아파트 분양권의 평균 거래가격은 3.3㎡당 3,893만원으로 나타났다. 이는 당해 분양권 아파트가 분양된 시점(2011년 11월~2014년 10월)의 강남 재건축 단지 평균 분양가인 3.3㎡당 3,492만원에 비해 400만원 가량 높은 수준이다. 그만큼 분양가에 웃돈이 형성돼 분양권 거래가 이뤄진 것이다.
특히 서초구의 분양권 거래가격은 3.3㎡당 3,979만원으로, 심리적 `마지노선`인 3.3㎡당 4,000만원에 거의 근접했다. 지난해 하반기부터 강남권 재건축 아파트의 일반 분양가가 3.3㎡당 4,000만원을 넘어 고공행진을 이어가는 것은 이와 무관치 않다. 통상 재건축 조합들이 앞서 분양된 분양권에 붙은 웃돈을 반영해 신규 분양가를 매기기 때문에 높은 분양권 시세는 분양가를 밀어 올리는 요인으로 작용한다. 문제는 인상된 신규 분양가는 다시 기 공급된 인근 아파트 분양권 값을 끌어올려 가격인상의 악순환이 반복된다는 점이다.
지난해 강남 재건축 분양권 실거래가를 살펴보면, 최고가 단지는 서초구 반포동 아크로리버파크(신반포1차) 전용 113㎡로 24억4,100만원에 거래됐다. 3.3㎡당 거래금액이 5,423만원에 이른다. 강남구 대치동 청실 아파트를 재건축해 지은 래미안대치팰리스의 경우 전용 151㎡가 23억5,000만원, 전용 84㎡가 15억2,000만원에 각각 거래돼 3.3㎡당 4,200만원을 웃돌았다.
이런 가운데 서초·강남구 일대 재건축 단지의 분양가는 `3.3㎡당 4,000만원 시대`가 본격화하고 있다. 지난 2013년 말 서초구 반포동 아크로리버파크 일반 분양가가 3.3㎡당 4,040만원에 책정돼 고분양가 포문을 연 이후 신규 분양가격이 3.3㎡당 4,000만원이 넘는 강남 재건축 사업장이 잇따르고 있는 것이다.
지난해 10월 분양한 반포센트럴푸르지오써밋의 평균 분양가는 4,094만원 선이었고 이어 11월에 분양한 반포래미안아이파크는 3.3㎡당 4,257만원으로 주상복합을 제외한 일반 아파트 가운데 역대 최고 분양가를 기록하기도 했다. 이밖에 △삼성동 센트럴아이파크(3.3㎡당3,997만원) △대치동 대치SK뷰(3.3㎡당 3,929만원) △서초동 래미안서초에스티지S(3.3㎡당 3,851만원) 등도 3.3㎡당 4,000만원에 가까운 분양가격이 책정됐다.
올 들어서는 강남권 재건축 분양의 첫 주자로 나선 서초구 잠원동 신반포자이의 분양가(3.3㎡당 4,457만원)가 4,000만원대 중반까지 뛰어 올라 최고가 기록을 다시 한번 갈아치웠고 올 상반기 중에 분양을 앞두고 있는 개포동 재건축 단지 분양가도 4,000만원선을 웃돌 것으로 점쳐지고 있다.
▣ 고분양가 경쟁 속 한편에서는 분양가 조정에 대한 필요성 커져
강남권 재건축 아파트 단지들이 입지적 강점과 최고급 단지를 내세워 고분양가 경쟁을 벌이고 있지만 불안한 거시경제 환경이나 최근 부동산 시장 분위기를 감안하면 4,000만원대를 훌쩍 넘긴 분양가 책정은 지나친 경향이 있다.
무엇보다 최근 주택시장은 가계대출 관리대책 시행을 앞두고 매수심리가 얼어붙고 있다. 당장 다음 달부터 수도권에 주택담보대출 선진화 가이드라인이 본격 적용된다. 물론 신규분양 중도금 집단대출은 이번 가이드라인에 포함돼 있지 않아 청약시장은 상대적으로 영향을 덜 받을 수 있다. 그러나 집단대출이 주택담보대출로 전환되는 입주 시점에는 대출자의 상환 부담이 커져 자금 문제가 발생할 수 있는데다 전반적인 유동성 악화에 따른 리스크에서 분양시장도 결코 자유로울 수 없다.
올 들어서도 강남권 재건축 단지의 청약 호조가 이어지고 있지만 높은 청약 경쟁률 뒤에 실계약 저조로 일부 미분양이 발생하고 있다는 점을 유념하고 분양가가 역대 `최고가`를 경신하고 있는 상황에서 단기 전매 차익 수요자들은 추가 상승 여력에 대한 기대감을 낮출 필요가 있다.
저작권자 © 한국증권신문 무단전재 및 재배포 금지
