에스케이디앤디, ‘안정적 고성장기 접어들어’
에스케이디앤디, ‘안정적 고성장기 접어들어’
  • 한국증권신문 기자
  • 승인 2015.08.17
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희소성 있는 순수 디벨로퍼, 목표주가 108,000원으로 상향: SK D&D의 목표주가를 108,000원으로 상향하며 매수의견을 유지한다. 신규 프로젝트인 해운대가산 지식센터의 최근 착공을 감안해, 2016~2017년 평균 ROE14.4%에서 18.5%로 상향했다. 이에 따라 목표 PBR4.5배로 높아졌다.

수송 프로젝트 마무리, 해운대 호텔 착공: 2015년 사상 최대 실적에 이어, 최소 2017년까지 매년 최대 실적을 경신할 것으로 예상된다. 2013년 노후 빌딩을 750억원에 매입해 2,300억원에 매각한 수송 빌딩프로젝트가 올해 완공되며 해당 프로젝트에서 1,400억원의 매출 인식이 예정돼 있다. 수송 빌딩은 호텔신라가 20년간 장기 임차 예정이며 현대엠코도 오피스로 임차 계약을 맺는 등 수요가 높은 오피스로 재탄생했다.

이어 6월에 착공한 해운대 호텔 프로젝트가 2016~2017년 실적을 견인할 전망이다. 언론보도에 따르면 해당 호텔은 공무원연금, 삼성생명 등이 이지스자산운용을 통해 투자함으로써 선매각이 완료됐다. 해당 호텔은 신라 스테이비즈니스 호텔로 20174월 완공예정이며 호텔신라가 위탁 영업을 맡아 1,500억원에 매각가가 형성됐다. 이를 기반으로 2016년 매출은 전년대비 27.9%, 영업이익은 22.7% 증가할 전망이다.

201511월 착공할 가산 지식센터프로젝트는 SK D&D60%, SK건설이 30%, 태영 건설이 10%의 지분으로 참여하는 공동 프로젝트로, 20171천억원 가량의 최대 매출 인식이 예정돼 있다. 따라서 2017년 매출은 전년대비 44.7%, 영업이익은 73.0% 증가, 성장세가 가장 높을 전망이다.

지금은 가장 고성장하는 시기, 디벨로퍼의 역량은 소싱보다 헷징에 있어: SK D&D의 중기 목표는 양질의 프로젝트의 선매각을 통해 빨리 자본을 회수하고 더 좋은 프로젝트를 발굴하는 것이다. 부동산 펀드들이 선호하는 프로젝트 사이즈는 2~3천억원 규모이며 현재까지 SK D&D가 주로 역점을 뒀던 사이즈이기도 하다. 수송 빌딩의 성공과 최근 IPO411억원의 자본을 조달해 자금여력이 생겼다. 통상 프로젝트 매각가의 30%가 토지 매입비이고 SK D&D가 토지비의 15%를 투자하는 것을 감안 시, SK D&D의 현재 역량은 2년에 3천억원 규모의 프로젝트 3개를 진행할 수 있는 수준이다.

좋은 디벨로퍼는 토지를 무조건 많이 조달하는 능력이라기보다 어떤 시기에도 수익성을 극대화할 수 있는 헷징 능력이다. 통상 저금리 시기에는 디벨로퍼가 토지를 매입하는데 자본부담이 줄어들어 우호적이지만, 그만큼 토지매물이 없기 때문에 싼 값에 매입하기 힘든 양면성이 있다. 자본 역량이 있는 디벨로퍼에게는 금리 상승기가 오히려 좋은 소싱 시기일 수 있다. 따라서 시장을 길게 바라보고, 토지 매입과 부동산 개발의 시기를 조절함으로써 수익을 극대화하는 역량이 필요하다. SK D&D는 경험이 많아 이제는 다수의 프로젝트가 끊이지 않고 개발됨으로써 투자자금 투입과 회수가 선순환되는 안정적 고성장기에 접어들었다.


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