저성장.저금리 환경에서 국내 디벨로퍼(부동산개발업체)가 각광받고 있다. 사업비용 중 토지매입비가 가장 높게 차지하는 상황에서 저금리 기조 유지는 향후 디벨로퍼의 조달비용 절감을 기대하게 만든다.
이 같은 시장환경에서 앞으로도 성장 기조를 이어갈 것이라는 장밋빛 전망이 나온다. 국내 증시에서도 디벨로퍼는 시장의 뜨거운 눈길을 한몸에 받고 있는 상황. 디벨로퍼의 증시 영향력이 어디까지 확대 될지 관심이 모인다.
일본과 유사한 흐름
국내 디벨로퍼의 본격적인 성장이 기대되고 있다. 국내 기업들이 단순한 도급을 넘어서 사업기획 및 자금 조달, 시공, 운영까지 아우를 수 있는‘변신’을 감행하는 중이다. 일본 기업은 이미 90년대 후반부터 디벨로퍼로의 변신을 추진해 왔다.
라진성 키움증권 연구원은 “일본과 동일한 모습으로 재편 될 거라고 확신할 수는 없지만 분명한 건 국내 역시 편리하고 안전한 주거서비스에 가치를 부여하면서 종합부동산 서비스에 대한 니즈가 높아질 수밖에 없다는 것”이라고 분석했다.
또한 시장금리가 1%대에 진입하면서 수익형 부동산 시장에 대한 관심도 커지고 있다는 것.
이런 상황에서는 부동산 자산의 가치 증대를 위해 임대관리 및 운영 컨설팅의 필요성이 증대하게 된다. 결국“종합부동산 서비스 업체의 성장은 필연적”이라는 설명이다.
지난 2008년 리먼 브라더스 파산 사태 이후 일본 대표 디벨로퍼들은 턴어라운드(급격한 실적개선)를 이어가던 시점에 주가수익비율(PER)로 25~40배를 받았다. 다이와 부동산과 노무라 부동산 등이 대표 디벨로퍼다.
김세련 KB투자증권 연구원은 “국내 디벨로퍼의 영업 환경이 일본의 2009~2010년 상황과 비슷하지만 보수적으로 PER 25배 수준으로만 놓고 봐도 현재 상승 여력은 40% 이상 남아있다”고 분석했다.
일본과 유사한 흐름을 보이는 지금의 국내 영업환경이 국내 디벨로퍼의 성장을 점치게 한다는 것이다.
김 연구원은“디벨로퍼의 사업비용 중 토지매입비가 가장 큰 상황에서 저금리 기조는 디벨로퍼의 조달비 절감으로 이어질 것으로 기대된다”며“상업용 부동산의 투자수익률도 2012년 3분기를 저점으로 회복세를 지속하고 있다”고 말했다. 그는 저금리, 저성장 기조 속에서 부동산 시장으로 자금 유입이 증가할 것으로 전망되고 이는 부동산 개발 사업을 촉진할 것이라고 분석했다.
이와 함께 전국의 평균적인 땅값(지가)이 상승 추세로 보이는 것도 디벨로퍼 입장에서 긍정적이다. 안정적 지가 상승에 따른 수익성 개선을 기대할 수 있기 때문이다.
실제 동부산관광단지내 개발사업을 진행중인 C&S자산관리의 경우 매입한 지가와 비교해 땅값이 3배 급증했다. C&S자산관리가 골프장.빌리지, 호텔, 메디컬 관광센터, 종합레포츠센터 개발 등을 위해 1500억원에 매입한 부지 가치가 4500억원이상 수준인 것으로 알려졌다.
디벨로퍼가 뜬다
KB투자증권은 주목할 디벨로퍼로 현대산업, SK D&D, 한국토지신탁, 서부T&D 등을 들었다.
현대산업의 경우 이미 자체사업을 통해 주택 디벨로퍼로 입지를 다진 상황. 더불어 호텔신라와 함께 진행하는 시내면세점 사업 기대가 기업 가치 개선에 도움을 줄 것이라는 분석이다. 올 2분기 깜짝실적을 내놓을 것이라는 전망도 나온다.
이경자 한국투자증권 연구원은“지속적인 규제완화(LTV/DTI연장, 리츠 규제 대폭 완화)와 저금리는 현대산업과 같은 디벨로퍼가 성장하기에 가장 적합한 시기임에 분명하다”면서“새로운 시대 변화와 그에 적합한 밸류체인에 주목할 필요가 있다”고 전망했다.
이어 이 연구원은“고마진 사업장으로 분류되는 현장의 완공이 본격화되면서 현대산업의 2 분기 매출과 영업이익은 각각 1 조 2000억원과 1100억원으로 추정된다”며“영업이익은 시장 기대치를 14% 이상 웃돌 것”이라고 내다봤다.
오는 23일 상장하는 SK D&D는 대형 디벨로퍼로 성장할 수 있는 잠재력을 갖췄다는 평이다. 이들은 부동산 개발 사업에 신재생 에너지 운영사업을 동시에 진행하면서 부동산개발사업의 리스크를 헷지(위험회피)하는 사업 구조를 갖췄다. 본업의 리스크를 헷지하는 사업 구조를 갖춰 안정적인 성장이 기대된다는 설명이다.
임대주택 사업에 참여한 전문디벨로퍼, 한국토지신탁 역시 유망 업체로 거론되고 있다. 토지신탁은 주택시장의 저성장 국면에서 영세한 시행사와 건설사가 개발 수익 제고를 위해 신탁 비중을 꾸준히 늘리고 있다. 부동산 신탁시장은 2009년 800억원 수준에서 2014년 6배 가량 증가한 4800억원 수준으로 빠르게 성장하고 있다.
서부T&D도 디벨로퍼로서 매력을 발휘하고 있다. 서부T&D는 과거 보유한 부지를 바탕으로 한 부동산 개발사업을 진행한다. 상대적으로 자금 조달 리스크가 덜하다는 강점이 있다.
이들은 지난 2012년 하반기에 문을 연‘인천스퀘어원’에서 안정적인 운영수익을 얻고 있다. 신규 개발 예정지로는‘용산부지’와‘서울 신정동 부지’등이 있다. 서울 신정동 부지는 서울 시내의 마지막 대규모 상업용지(10만 4509㎡)다.
C&S자산관리도 디벨로퍼로의 변신에 기대감을 받고 있다. C&S자산관리는 건물관리업체가 디벨로퍼로 변신한 경우다. 현재 동부산관광단지 개발 사업을 회사 설립 이후 처음으로 진행 중이다. 오는 7월 해운대 비치골프앤리조트 분양도 예정 중이다.
박양주 대신증권 연구원은“C&S자산관리는 동부산관광단지가 투자 회수기로 접어든 만큼 6월 중간배당을 기점으로 주주 환원정책을 실시할 것”이라며“월 매출액도 11억원 수준으로 증가해 연초 계획했던 연간 매출액 100억원은 무리 없이 달성할 것”이라고 덧붙였다.
