한국투자증권은 순수 디벨로퍼인 SK D&D의 투자의견을 ‘매수’, 목표주가를 58,000원으로 제시했다. 이경자 한국투자증권 연구원은 “자본비용 5.6%, 2015F~2017F 자기자본이익률 14%, 성장률 1%를 감안해 목표 주가순자산비율 2.9배를 적용했다”고 설명했다.
이연구원은 “전통 건설사의 2015년 평균 ROE는 4%에 불과해 할증 이유가 분명하다”며 “한국은 지난 30년간 고도성장기에 다수의 부동산, 특히 주택 건설에 집중했다”고 말했다. 이어 “이제 대량공급의 시대는 끝나고 기존 자산의 질적 관리가 필요”하다며 “SK D&D는 노후 부동산의 밸류업으로 자산가치 증대를 꾀하는 디벨로퍼다”라고 설명했다. 덧붙여 “저성장과 저금리로 일본 디벨로퍼가 성장했듯 한국의 초저금리 역시 디벨로퍼의 태동에 우호적 변화”라고 말했다.
지난 20년간 일본 제네콘은 버블기에만 주가와 수익성이 디벨로퍼를 앞섰고 이후 지금까지 디벨로퍼 우위가 지속됐다. SK D&D는 선매각, 서울 핵심도심 개발, 불특정 다수인 하우징이 아닌 B2B 위주의 개발 진행 원칙으로 리스크를 축소하고 자기자본이익율을 높인다. 개발잔고는 1.2조원에 이르며 IPO로 조달한 411억원으로 3천억원 단위 개발사업 2개를 추가할 여력이 생겼다. 잔고의 90%만 착공한다 가정해도 2015F~2018F 영업이익은 연평균 26.0% 성장할 전망이다.
마스터리스로 연 20억원의 임대 영업이익이 발생한다. 마스터리스는 장기임차 후 리모델링과 tenant 변경으로 임대수익을 높이는 방식이다. 저금리 시대에는 fee비즈니스의 매력이 높다. 장기적으로 자산 40여개를 확보해 안정적 cash cow를 구축해 디벨로퍼를 위협하는 현금흐름 미스매치를 헷지할 계획이다.
