대림산업 여타건설주보다 좋은 성과 기대
대림산업 여타건설주보다 좋은 성과 기대
  • 손부호 기자
  • 승인 2013.09.09
  • 호수 960
  • 댓글 0
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한국 가계부채 우려할 만한 단계는 아니다

- 높은 전세매매가비율 신규주택수요 증가

- 레버리지 증가 건설업종 투자심리 긍정적

정부의 부동산경기 부양의지는 8.28 전월세 대책에서 뚜렷하게 확인되고 있다. 취득세도 영구인하했고 수익/손익공유형 모기지를 통해 생애최초주택구입자에게 초저금리로 대출해줌으로써 주택매매를 보다 활성화시키고자 하고 있다. 부동산경기침체나 디레버리지를 용인하기보다는 개입을 통해 부동산경기를 부양하고 한국가계의 레버리지를 높힐 계획이다.

한국투자증권 김철중 연구원은 정부의 8.28 전월세 대책을 바탕으로 한 부동산 대책 투자전략으로 가계부채의 방향성, 레버리지 자극, 건설업종 투자심리 긍정적 요인 측면의 3가지 고려사항 및 민감도가 큰 종목을 제시했다.

단기관점 유량이 더 중요

우선 가계부채 문제는 저량(Stock), 유량(Flow) 2가지 측면에서 평가할 수 있지만 단기적 관점에서는 유량(Flow)이 더 중요하다. 저량(Stock)측면에서는 가계부채의 절대수준이 많은가?”라는 질문을 통해 중장기적인 가계부채 위험성을 평가할 수 있지만 가계부채 부담이 금융위기로 비화하는 시점을 단기적으로 가늠하기 어렵다. 유량(Flow)측면에서는 가계부채가 지금 위축되고 있는가?”라는 질문을 통해 가계부채 위험성을 단기적으로 평가할 수 있다. 디레버리지국면(가계부채 감소)은 레버리지국면(가계부채 증가)과 달리 가계 잉여현금흐름이 감소하고 소득도 감소하기 때문에 가계부채 부담이 심각한 단기 위협요인으로 기능할 수 있다.

2013년 한국 가계부채를 유량(Flow)측면에서 평가하면 레버리지국면이기에 우려할 단계는 아니다. 저량(Stock)측면에서는 한국 가계부채는 136월말 기준 980조원(가계대출 927조원, 판매신용 53조원)으로 1,000조원 돌파를 앞두고 있어 가계부채 부담이 점증하고 있다. 다만 유량(Flow)측면에서 한국 가계부채가 증가폭이 완만하게나마 증가하고 있다는 점이 긍정적이다. 13년 상반기 가계부채 증가분 16.3조원은 1024.1조원, 1134.0조원에 비해 적은 수준이지만 디레버리지국면(가계부채 감소)에 진입하지 않았다. 13년 상반기에 판매신용은 "체크카드 사용증가, 신용카드 사용감소"로 인해 4.5조원 감소했음에도 가계대출은 "주택담보대출, 전세대출" 등에 힘입어 20.8조원 증가했다.

저금리, 레버리지 자극

정부의 8.28 전월세 대책뿐 아니라 최저치수준에 머무르고 있는 대출금리도 한국가계의 레버리지를 자극하고 있다. 한국은행은 2012년 이후 기준금리 3.25%2.50%까지 3차례나 인하했다. 외국인 투자자도 한국채권 순매수로 시중금리 하락을 이끌고 있다. 이에 가계대출 평균금리는 11125.37%에서 12124.54%, 1374.31%로 꾸준히 하락했다. 주택담보대출 평균금리는 3.77%로 가계대출 평균금리보다 낮은 수준이며 주택담보대출 평균금리를 결정하는 신규코픽스도 2.63%로 풍부한 유동성에 힘입어 하락하고 있어 주택담보대출의 부담을 덜어주고 있다.

12년 이후 여러차례의 부동산 대책에도 불구하고 한국가계의 레버리지 증가는 제한적인 수준에 머물렀었다. 1~2달은 정책기대감으로 주택경기가 회복되는 듯 했으나 취득세 감면이 종료되고 나면 오히려 더 악화되는 모습이 반복되었다. 게다가 주택가격 하락에 대한 우려가 큰 상황에서는 취득세, 양도소득세가 감면되고 정책금리, 시중금리가 낮아도 신규주택수요가 좀처럼 늘어나지 않았다. 결국 저금리는 신규주택수요 보다 신규전세수요를 자극하고 전세금만 급등시킬 뿐이었다.

다만 13년 하반기에는 임차인의 신규주택수요가 전세금 부담으로 인해 부동산 대책, 저금리에 보다 민감해질 전망이다. 137월 서울 아파트 전세매매가 비율이 01년 고점 부근까지 상승한만큼 8.28 전월세대책, 저금리가 임차인의 신규주택수요를 보다 자극하고 있다. 1112~137월간 꾸준히 전세금이 상승하면서 서울 아파트 전세매매가 비율은 50.8%에서 57.3%까지, 전국 아파트 전세매매가 비율은 60.1%에서 64.0%까지 상승했다. 전세금 상승은 "하우스푸어" 등 집주인에게 급매물을 회수할 자금운용여지를 주고 임차인에게는 신규주택수요를 자극하고 있다.

게다가 정부는 취득세 영구인하(거래절벽 완화), 수익/손익공유형 모기지(3천가구, 연내 1만가구)를 통해 주택가격 하락 우려를 진정시키고자 하고 있다.

건설업종 투자심리 긍정적 요인

12년 이후 부동산대책은 양치기소년과 같았다. 부동산대책을 통해 주택시장을 안정시키겠다고 했지만 부동산 경기는 가계부채 증가 둔화와 함께 주춤거렸다. 건설업종의 상대강도도 부동산대책 발표전후로 1~2개월 정도 반짝했을 뿐 꾸준히 악화되는 양상이었다. 따라서 13년 하반기 8.28 전월세 대책이 여타 부동산대책과 마찬가지로 단기효과에 그칠 가능성도 있다. 다만 사상 최저금리 수준의 대출금리, 높은 전세매매가 비율, 취득세 영구인하 등은 신규주택수요를 자극하고 있다는 점에 주목한다.

만약 13년 하반기 8.28 전월세 대책 이후 가계부채 레버리지가 10, 11년 수준으로 빠르게 증가한다면 부동산 경기 침체도 완화되고 미분양도 해소될 수 있다. 최근 일부 주택분양시장에서 주택경기저점신호가 나타나고 있다. 세곡2지구 3,4단지, 내곡지구 3,5단지 중소형평형 일반분양에서 100:1이 넘는 청약경쟁률이 나타나기도 했다.

지난 1년간 건설업종지수 상승시 민감도가 큰 건설주는 대림산업, 현대산업이고 단순베타가 큰 건설주는 삼성엔지니어링, 대림산업, GS건설이다. LG하우시스는 건설업종 지수 상승시 횡보했다. 따라서 대림산업 등 변동성이 큰 건설주가 한국 부동산 경기회복기대가 높아지는 국면에서 여타건설주보다 좋은 성과를 낼 것으로 전망된다.


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