우리나라는 올 4월 OECD(경제협력개발기구)회원국 가운데 실업률이 가장 낮은 나라로 꼽았다. 하지만 선진국에 비해 실업자 복지가 보족한 우리나라는 사실상 백수이면서도, 비경제활동인구로 분류돼 실업률 통계에 포함되지 않아 실제로는 훨씬 많다. 부동산 침체의 골을 회복하기 위해선 정치적 해법보단 경제적 해법으로 찾아야 한다. 경제가 살아나고 경기가 살아야 집을 사고, 부동산을 구매하기 때문이다. 때문에 부동산 전문가들은 “가장 중요한 경기회복보다 분양가 상한제 폐지와 전월세 상한제 도입 등을 내세우는 정부 정책은 1회성에 불과하다. 하루빨리 경제를 살리고, 고용을 창출하고, 금리를 안정시키면 자연스럽게 부동산 경기침체는 회복될 것”이라고 말했다. 그의 말을 들으면 정부의 분양가-전월세 상한제 등은 철없는 정책으로 밖에 볼 수 없다.
부동산 침체의 골이 깊다. 정부도 국회도 고심이 많다. 서민의 주거안정을 위해 ‘내 집 마련’이 중요하다는 것을 알고 있다.
DJ-盧정부에 이어 MB정부에서 온갖 부동산 정책을 쏟아냈다. 제대로 약발을 먹인 적은 한 번도 없었다. 부동산을 잡으려면 오히려 부동산 가격이 올랐다. 오히려 내성만 생겼다.
최근 부동산 시장에 화두로 떠오른 정책은 두 가지이다. 분양가 상한제 폐지와 전월세 상한제 도입이다. 정치권은 민생안정을 위해 두 정책을 서두른다. 내년 총선과 대선에서 한 건 해보려는 속셈이다.
이 같은 정부의 정책이 시장에선 어떤 반응일까.
부동산 1번지에 따르면 6월 셋째 주 아파트 매매 변동률은 하락세를 면치 못했다. 아파트 매매가격은 서울, 경기, 인천이 각각 0.04%씩 내렸다. 전세라고 해서 상황이 나아진 것도 아니다. 전세시장은 서울 0.13%, 신도시 0.10%, 경기 0.08%, 인천 0.03% 등의 변동률로, 전주보다 0.03%~0.10% 가량 오른 것으로 나타났다.
정부의 부동산 정책은 반대효과를 나타냈다. 주택매매가 사라졌다. 전세 값을 올렸다. 오히려 주거안정에 적신호를 울렸다. 이건 시행착오도 아니다. 정책의 실패였다. 정부가 시장을 읽지 못한 탓이다.
분양가 상한제 폐지 움직임
이젠 부동산 급등을 부채질 했다는 비난을 한 몸에 받았던 건설업체 대표들이 나섰다.
지난 16일 서울 강남구 임피리얼팰리스 호텔에서는 건설업계 주요 인사들이 모여 조찬 간담회를 가졌다.
권도엽 국토해양부 장관을 비롯해 최삼규 대한건설협회 회장, 김종인 대림산업 회장, 서종욱 대우건설 대표이사, 박창규 롯데건설 대표이사, 이휘성 GS건설 대표이사 등 20여명이 참석했다.
이날 건설업체 대표들은 분양가 상한제 폐지와 보금자리주택정책 보완, 재건축부담금 부담 완화, 총부채상환비율(DTI) 규제 폐지, 리모델링 규제 개선 등을 제안했다.
분양가 상한제 폐지와 관련하여 권 장관은 “분양가 상한제의 부작용이 크다. 폐지하는 것이 바람직하다”는 의견을 냈다.
분양가상한제란 아파트를 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정한 분양가격 이하로 공급해야 하는 제도이다.
당초 정부는 제도를 추진하며 주변 아파트 시세보다 20% 정도 싸게 분양 받을 수 있어 천정부지로 치솟는 부동산 가격을 진정시킬 수 있다고 주장했다.
정부의 분양가상한제 도입은 주택 공급이 감소하게 했다. 주택 구매 실수요를 위축시켜 전세난을 가중시켰다. 오히려 주거 안정에 부정적인 영향을 끼쳤다.
이런 이유들로 정부와 한나라당은 지난 4월 임시국회에서 강남3구를 제외한 민간택지의 분양가상한제 폐지를 추진했다. 하지만 민주당의 반대로 상정조차 할 수 없었다.
건설업계는 분양가 상한제 폐지를 반겼다. 아파트 공급이 늘어 날 것이라고 기대하고 있다. 재개발과 재건축도 활기를 뛸 것 이라는 예상했다. 또한 아파트 공급의 확대는 결국 전세난의 시름도 없앨 수 있다고 했다.
미시경제를 연구하는 전문가들은 정부의 이 같은 정책에 대해 ‘나쁜 정책’의 연장이라고 했다. 대기업 중심으로 사회가 양극화가 됐고, 실업률이 매년 증가하고 있고, 금리가 불안정한 상황에서 어떠한 부동산 정책도 먹힐 수 없다는 점이다.
현재 서울 및 수도권을 비롯해 전국적으로 미분양아파트들이 넘쳐나고 있다. 이들 아파트들은 할인판매를 하고 있다. 심지어는 40%이상 가격을 할인하는 아파트가 있다. 그런데도 분양이 안 된다. 경기가 최악 상태이기 때문이다.
언론의 거짓정보가 전세란 부추겨
전세대란의 책임은 나쁜 정보를 전달한 정부와 언론에 있다.
분양가 상한제가 시작되면서 건설업체가 아파트를 짓지 않아 주택공급이 감소하고 결국 전세난을 가중시킨다는 거짓 정보 때문이었다. 서울 및 수도권의 가구 대비 아파트 등에 대한 통계를 참조하지 않은 탓이다. 서울의 한 지역에선 공동화 현상을 우려하는 목소리도 높다. 30%이상이 미분양이 된 상태로 입주해 있는 탓에 불 꺼진 아파트가 수두룩하다. 이는 수도권과 지방으로 갈수록 심하다.
그런데도 주택공급 부족이라는 정보는 전월세 대란을 불러 일으켰다. 하루아침에 보증금이 천정부지로 치솟았다. 가뜩이나 천정부지로 치솟은 아파트 가격 때문에 내 집 마련이 힘들어진 서민들에겐 전세 보증금 상향이라는 이중고를 겪게 했다. 더구나 고물가로 삼림은 궁핍해졌다.
이번에도 정치권이 나섰다. 민주당은 주택임대차보호법을 개정해 전월세 상한제 도입하자고 주장했다.
전월세 상한제 도입의 핵심은 계약 갱신 시 전월세 보증금의 인상 폭을 연간 5% 이내로 제한하자는 것이다. 또한 기존 세입자가 계약 기간을 2년 더 갱신할 수 있도록 계약갱신청구권을 주자는 방안이다.
집 없는 서민에겐 좋은 제도이다. 다만 전월세 상한제가 부작용을 나을 수도 있다는 의견도 있다. 임대인들이 개정안 시행에 앞서 임대료를 올릴 수도 있다는 것이다. 또한 임대인과 임차인이 만족할 만한 상한선 기준을 정하는 것이 모호하고, 자칫 하면 개인의 재산권 침해 논란도 나올 수 있기 때문이다.
정부도 시장 논리와는 맞지 않는다며 반대 입장을 밝혔다. 한나라당도 시장의 가격통제는 반대 한다는 입장이다. 그렇다면 아파트 상한제 등은 시장논리에 맞는 가에 의문이다.
시장의 논리에 맞는 정책 필요
내년 대선과 총선이 한해에 함께 치러진다.
여야는 서민들을 위한 정책개발에 온 힘을 쏟고 있다. 또 일부 대선 주자는 서민 이미지를 대선 캠페인에서 이용하려 하고 있다. 요즘 사회적 문제가 되고 있는 ‘내 집 마련’과 ‘전세대란 해법’등을 이슈화시키는 움직임도 있다.
시장논리를 들먹이던 한나라당도 어느덧 전월세 상한제에 대해 부분적으로 완화하는 의견을 내놓으며
‘여·야·정 협의체’를 구성하자는 의견을 내비쳤다. 부동산 상한제를 폐지하고 전월세 가격이 급등한 곳을 관리지역으로 지정해 임대료 상한선을 정하자는 것이다.
여기서 한발 더 나아가 여야가 ‘분양가 상한제 폐지’와 ‘전월세 상한제 도입’을 놓고 빅딜설마져 있다. 웃기는 이야기이다. 무엇을 빅딜하자는 이야기인가. 국민을 위한다면 우선 주거안정이 안 되는 이유가 뭔지 따져보고 정책을 정해야 하는데 말이다.
거시경제연구가 K씨는 “세계의 경제 흐름을 읽어야 한다. 한국은 이미 선진국 대열에 들어섰다. 미국과 선진국 등의 경제에 영향을 받을 수 밖에 없다. 전 세계가 지금 경기가 침체되어 있다. 부동산 침체는 말할 수 없다. 한국경제에 문제는 뭔가. 대기업의 독식체제로 중소기업이 무너졌다. 이로 인한 양극화 현상이 심각하다. 매년 대기업이 수조원씩 매출을 올린다. 하지만 이것이 서민들에겐 돌아가지 않는다. 양극화 현상이 심각하다. 고용이 멈췄다. 실업자가 넘쳐난다. 금리는 불안정하다. 모든 것이 제대로 될 수 없는 상황이다. 이것은 주거안정에 영향을 줄 수밖에 없다. 대기업 의존도를 낮추고 중소기업을 키워 고용활성화에 주력해야 한다. 그렇게 되면 자연스럽게 경기가 살아나고 주거도 안정될 것”이라고 전망했다.
