정부는 국회 협의를 거쳐 "3.22 주택 거래 활성화방안"을 발표했다. 주요내용으로는 DTI 규제 종료와 취득세율 50% 인하, 분양가 상한제 폐지가 있다. 우선 이들 정책이 부동산 시장에서 어떤 역할을 했는지, 앞으로 시장은 어떻게 변화할지 부동산 114와 알아보자

DTI, 3월 만기 종료
우선, 지난 8.29대책에서 한시적으로 도입했던 DTI 자율적용은 예정대로 3월말 종료된다. 가계부채 문제가 점점 심화되면서 DTI규제를 원상회복하기로 결정됐기 때문이다. 단, DTI 규제비율을 탄력적으로 적용한다는 방침이다. 1억 원 이하의 소액대출은 DTI심사를 계속 면제하고 고정금리 분할 상환식 대출에 대해서는 서울은 65%(강남 3구는 55%), 인천, 경기는 75%까지 대출을 확대하기로 정했다.
DTI규제와 함께 이달 말 종료하기로 예정되었던 생애최초 주택 구입자금 지원도 연말까지 연장 운영하기로 했다. 이로서 올해 말까지 부부합산 연소득이 4000만 원이하의 무주택가구는 85㎡(25평)이하, 6억 원 이하 주택 구매 시 최대 2억 원을 연 5.2% 금리로 이용할 수 있게 됐다.

거래세제 인하
주택거래 비용을 낮추기 위해 거래세제도 개편된다. 9억 원 이하 1인 1주택의 경우 취득세율은 현행 2%에서 1%로, 9억 원 초과 1인1주택(또는 다주택)의 경우 4%에서 2%로 인하된다. 또한 정부는 강남 3구(강남, 서초, 송파) 등 투기지역을 제외한 지역에선 분양가 상한제를 폐지를 추진하기로 했다.
기존의 DTI규제 완화 조치가 3월 말, 종료되면서 주택 거래 시장의 심리적 위축이 예상되고 있다. 부동산 구매 자금 마련이 어렵고, 정부가 부동산 규제를 다시 강화한다는 인식이 작용하면서 주택 구매 심리가 다시 위축되고 거래부진으로 이어질 가능성이 크다.

하지만 취득세 감면조치 등 거래세제 인하로 주택 구매력이 있고 자금 여력도 있는 수요자들의 거래 여지를 열어두었다. 고정금리, 비거취 상환 등 상환 여력이 있는 주택 실수요자들의 DTI규제(최대15%)를 완화해주고 있어 주택 실수요자, 거래시장의 심리적 위축을 최소화 할 것으로 기대되고 있다.
무엇보다 장기간 계류상태였던 분양가 상한제 폐지를 국회가 추진하면서 건설업계, 주택공급시장의 숨통을 트여줄 것으로 예상된다. 또한 민간 아파트 공급을 유도하면서 장기적으로 공급부족으로 인한 전세난도 해결할 수 있을 것으로 보인다.

“3.22 주택거래 활성화방안”은 DTI규제로 거래위축을 가져올 수 있다는 우려는 있지만 실수요자에게는 거래숨통을 열어두면서 심리적 타격과 악영향을 최소화시킬 수 있는 역할을 할 것으로 기대된다.

다만, 취득세 감면이 시장 활성화에 파급력이 크지 않아서 시장, 수요자들의 심리에 어느 정도 영향력을 발휘할지는 지켜봐야 할 것으로 보인다.
특히 발표 이후 3월말~4월초 시장의 반응과 거래량, 실거래가 상황도 중요하지만 시장에서는 분양가상한제 폐지가 더 큰 이슈가 될 것으로 전망된다.

 

기대되는 상한제 폐지
그렇다면 시장에서 주목하고 있는 분양가 상한제가 시장에 어떤 영향을 주는지 알아보자
상대적으로 적체된 미분양물량이 많고 분양시장 분위기가 좋지 못한 수도권은 당장 분양가상한제가 폐지가 된다 하여도 시장 분위기가 크게 달라지진 않을 전망이다.

△가격불안? 당장 가격 오르기엔 무리
분양가 상한제가 폐지될 시 가장 크게 우려되는 부분은 분양가 상승이다. 하지만 현재 분양시장에서 분양가 상한제가 폐지되더라도 분양가를 당장 크게 올려 가격불안을 조성할 우려는 크지 않을 것으로 보인다. 분양 가격이 높아질 경우 청약자들이 외면할 가능성이 크고 고분양가는 미분양으로 이어져 건설업체 자금 유동성 확보에 문제를 만들 수 있기 때문이다.
다만 분양시장 열기가 높은 부산 등 일부 지역에서는 주택수요 등에 힘입어 분양 가격을 높일 가능성이 없진 않다. 투기성 수요 등이 집중될 시 업계는 이러한 수요를 반영해 분양가를 인상할 수 있다. 지방주택시장은 수요창출의 한계가 있기 때문에 수요자들은 분양에 앞서 실제가치보다 고평가되지 않았는지 분양가격의 적정성 등을 미리 따져 봐야한다.

△재개발, 재건축 거래활성화 기대
강동재건축, 용산재개발 등 수익성 악화로 그 동안 사업추진이 부진했던 주요 재개발/재건축 사업장이 분양가 상한제가 폐지될 시 수익성이 개선됨에 따라 사업을 추진해 볼만한 여지가 생겼다. 분양가 상한제가 폐지되면 분양가가 높아지면서 조합원 추가 부담금이 줄어들 가능성이 높아지면서 재개발/재건축 사업장에 관심을 갖는 수요자들이 나올 수 있다. 다만 일반분양으로 나올 시 고가분양으로 미분양 우려가 있어 신중한 투자가 중요하다.

△건설업계는 시큰둥…
분양가상한제 폐지는 그 동안 건설업계에서 가장 기다렸던 소식 중 하나다. 하지만 시장 반응은 미비하다. 2년 이상 계류된 분양가상한제폐지안이 당장 국회에서 통과될지는 미지수인 가운데 일단 상황을 지켜보겠다는 입장이다. 건설업계 관계자는 "3월 분양을 계획해 이미 사업승인을 받은 사업장은 분양가상한제 폐지 전 오히려 가격적인 장점을 내세워 분양을 진행할 계획이며, 아직 사업일정을 잡지 못했던 일부 사업장은 법 개정에 따라 일정이 조정될 수 있지만 당장은 계획이 없다."고 밝혔다. 또한 "법 개정이 지지부진 하다면 당장 분양을 계획했던 사업자은 공급시기를 미뤄 단기 공급이 더욱 위축될 수 있다"며 우려의 목소리를 드려냈다. 한편 수익성 악화로 재개발/재건축사업 수주를 포기했던 부분은 개선될 것으로 기대했다.
 

<자료제공 부동산114>