부동산정보 전문업체 내집마련정보사가 20~30대 무주택자의 유형별로 내집마련 노하우를 공개했다. 유형별로 알아보는 '내집마련 공략법'을 알아보자. ■[A타입]35세 이상 5년 이상 무주택세대주(무주택기간은 연속되어야 하고, 세대주 기간은 연속적이지 않아도 됨)인 당신!이 분양받기 가장 좋은 조건. 주택공급에 관한 규칙 제15조에 의해 혜택이 주어진다. 투기과열지구 주택건설촉진법 32조의 5에 따라 주택분양시장의 과열을 방지하기 위해 최근 2개월간 신규아파트 청약경쟁률이 5:1 이상이거나 전용면적 25.7평 이하 주택 청약경쟁률이 10:1을 초과할 경우, 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우 등에 건교부장관(시도지사)이 지정한 지역 내에서 분양하는 민간건설 중형국민주택 중 분양주택 또는 85㎡(전용면적 25.7평형) 이하의 민영주택을 공급하는 경우에는 일반주택수의 75%를 입주자 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주에게 우선 공급한다. 또한 투기과열지구 중 공공택지 안에서 민간건설 중형국민주택 중 분양주택 또는 85㎡ 이하의 민영주택을 공급하는 경우에는 일반주택수의 75%를 입주자 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주에게 우선 공급하되, 40세 이상 10년 이상 무주택세대주(무주택기간은 연속되어야 함)에게 75% 중 40%를 가장 우선 공급한다. 단, 이 법은 2007년 4월 18일까지 한시적으로 적용한다. ■[B타입] A타입 보다는 후순위이지만 실망은 금물! 무주택 우선순위 75%를 제외한 나머지 25%에 희망을 걸자. 최근 분양시장이 실수요자 위주로 바뀌고 있고, 정부에서도 무주택 서민들에게 보다 많은 기회를 제공하기 위해 제도를 정비하고 있으므로 절대 포기하면 안된다. 기회가 올 때까지 정부 정책을 예의 주시하고 종자돈을 탄탄하게 준비하면서 기다리자. ■[C타입] 종자돈이 부족해 전세금이 부담스러운 당신을 위하여! 종자돈이 부족하여 분양을 받을 수 없고 일반 아파트 전세도 부담스러운 사람에게 안성맞춤이다. 분양전환 되지 않는 국민임대 아파트나 차후에 분양전환 되는 공공임대의 장점은 초기 자금이 적게 들면서도 주거환경이 좋은 아파트에 살 수 있다는 것이다. 특히 분양전환 되지 않는 국민임대는 입주 후 같은 청약통장으로 공공분양 아파트에 다시 청약이 가능하므로 우선 임대아파트에 살면서 종자돈을 충분히 모아 청약할 때를 기다리자. ■[D타입] 임대가 싫다면 분양 받는 수밖에! 단 분양을 받으려면 어느 정도의 종자돈은 있어야 한다. 대출을 받더라도 이자를 감당할 수 있어야 하며 이자를 너무 많이 지불하면 그만큼 재테크에 손해를 볼 수 있기 때문이다. 청약저축으로 분양 받을 수 있는 아파트는 대한주택공사나 SH공사, 경기지방공사 등 공공기관에서 공급하는 아파트다. 최근 주택공급 정책의 변화와 공영개발 등이 논의 되면서 청약저축 통장의 활용도가 높아지고 인기 또한 상한가다. 올해 공공택지개발지구 공공기관에서 미리 토지이용계획을 수립하여 택지조성을 하는 것이다. 에서 분양하는 아파트 중 원가연동제 아파트 분양 가격을 택지비와 건축비 등 원가에 연동시켜 책정하는 제도를 말한다원가연동제가 적용되는 아파트는 분양가도 상대적으로 저렴하므로 적극 청약에 나서야 한다. 앞으로 분양예정인 유망 공공택지개발지구로는 판교신도시, 파주신도시, 김포신도시, 아산신도시, 광교신도시, 송파신성남 도촌지구, 의왕 청계지구 등이 있다. E~J타입은 우선적으로 청약통장을 꼭 만들어야 한다. ■[E타입] 내집마련이 가장 힘든 상황! 우선 종자돈 모으는데 전력을 다하고 하루빨리 청약통장을 만들자. 청약통장이 없더라도 국민임대주택을 노려보자. 첫째, 무주택세대주로서 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%(162만5410원) 이하에 해당하는 사람은 일단 국민임대주택(전용면적 15평형 미만)에 청약하자. 입주자 선정순위에 따라 자신에게 기회가 올지도 모른다. 둘째, 청약저축에 가입하자. 그러면 청약저축에 가입하자마자 일단 국민임대주택(전용면적 15평형 이상~18평형 이하)에 3순위로 청약할 수 있는 자격이 생긴다. 단, 이 경우 무주택 세대주로서 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(227만5580원) 이하에 해당해야 한다. ‘천리 길도 한 걸음부터‘ 청약통장은 내집마련의 초석이다. ■[F타입] 종자돈만으로는 내집마련이 힘든 상황! 그러나 방법은 있다. 바로 지렛대 효과. 대출을 받아 유망지역의 기존 아파트를 매입하는 것이다. 단, 대출을 많이 받을수록 감당해야할 이자 부담이 커지므로 되도록 대출 금액이 아파트 시세의 30~40%를 넘지 않도록 한다. 또한 금리가 낮은 생애최초주택구입대출, 근로자․서민주택구입자금대출 등을 적극 활용한다. ■[G타입] 대출 받을 생각이 없다면 뉴타운 지분과 경․공매 시장에 노크를! 대출을 받지 않으면 당장 기존 아파트를 구입하기는 어려움이 많다. 따라서 시간이 좀 걸리더라도 향후 개발 호재가 있는 뉴타운 지분을 매입해 뉴타운이 완성되면 입주하는 방법이나 경․공매로 나온 가격이 싼 유망지역 아파트를 구입하는 것이 현명하다. 단, 가격이 싼 물건은 그만한 이유가 있기 때문인데 그 이유를 파악하는 것이 중요하다. 가격이 왜 싼지 분석해 보고, 호재 있는 지역의 물건만 고르는 것이 중요하다. ■[H타입] 공격적인 내집마련이 가능한 상황! ‘젊어서 고생은 사서도 한다.’보유한 종자돈에 전세를 끼고 유망 아파트를 매입해 향후 가격상승을 노리는 방법이 있다. 그러나 공격적인 내집마련은 고통이 따르는 법. 전세를 끼고 아파트를 구입하면 정작 본인은 입주 할 수 없다. 그럼 본인은 어디에? 가격이 싸고 깨끗한 주택(다세대, 연립 등)을 골라 본인 또한 전세를 산다. 여유 자금이 없기 때문에 최대한 싼 전세를 골라야 한다. ■[I타입] H타입 보다 조금 덜 공격적인 방법! 대출을 받아 유망 아파트를 매입하고 실거주 하는 방법이다. 모든 대출의 주의 점은 이자다. 당연히 감당할 수 있는 한도 내에서 최소한으로 받아야 이익이 많이 남는다. 향후 가격 상승을 노리고 실거주시 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 가장 보편적이고 모범적인 사례다. ■[J타입] 이자부담 없이 자산을 늘릴 수 있는 대단히 운이 좋은 경우! 그러나 세금에 신경 써야 한다. 증여, 상속 시 가장 주의해야 할 부분이 세금이다. 되도록 세금이 나오지 않는 한도가 좋으며 세금이 나올 수 있는 경우는 부담부증여 재산을 무상이전 받음과 동시에 그 재산과 관련된 채무를 부담하는 경우에는 그 채무부분 해당액은 증여가 아닌 양도로 보고 양도세를 과세한다. 무상증여 부분은 증여세가 과세된다.(예. 주택을 증여할 때 전세를 포함해서 증여하는 경우) 부담부증여 등의 방법을 통해 세금을 줄여야 한다. 자료제공:정보분석팀, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)